Einlagen klare Regeln, um die Menschen zu schützen

ERHÖHEN SIE DEN EINZAHLUNGSWERT UM 20 - 30 %

Gemäß Artikel 23 des (geänderten) Gesetzentwurfs zum Immobiliengeschäft, der der Nationalversammlung zur Kommentierung vorgelegt wird, hat die Redaktionsagentur zwei Optionen für die Grundsätze des Wohnungs- und Baugeschäfts der Zukunft vorgeschlagen. Option 1: Investoren in Immobilienprojekte dürfen nur dann Anzahlungen von Kunden verlangen, wenn das Wohnungs- und Bauprojekt alle Bedingungen für die Geschäftsaufnahme erfüllt und Transaktionen gemäß den Bestimmungen dieses Gesetzes abgewickelt wurden. Option 2: Investoren in Immobilienprojekte dürfen nur dann Anzahlungen entsprechend der Vereinbarung mit Kunden verlangen, wenn das Projekt über einen von einer staatlichen Agentur bewerteten Grundentwurf verfügt und der Investor über eines der Dokumente zu den Landnutzungsrechten verfügt. Die maximale Anzahlung darf 10 % des Verkaufspreises oder Mietkaufpreises nicht überschreiten.

Um die Menschen beim Immobilienkauf zu schützen, müssen Kautionen klar geregelt werden.

Rechtsanwalt Nguyen Dang Tu von Trilaw LLC erläuterte, dass gemäß Option 1 die Hinterlegung gemäß dem Zivilgesetzbuch die Erfüllung zivilrechtlicher Verpflichtungen sicherstellen soll. Demnach überweist eine Partei (der Hinterleger) der anderen Partei (dem Hinterleger) innerhalb einer bestimmten Frist einen Geldbetrag oder eine Sache, um die Vereinbarung zwischen den Parteien zu bestätigen und den Abschluss oder die Erfüllung eines zivilrechtlichen Vertrags sicherzustellen. Bei Immobilientransaktionen dient die Hinterlegung der Zeichnung eines Immobilienkaufvertrags. Entspricht die Regelung der oben genannten Option 1, ist sie nicht mehr erforderlich, da die Parteien, sobald das Projekt für die Geschäftstätigkeit qualifiziert ist, sofort einen Immobilienkaufvertrag unterzeichnen können, ohne dass eine Hinterlegung erforderlich ist. Option 1 zielt daher darauf ab, die Risiken für Kunden zu begrenzen, die Verantwortung der Investoren zu erhöhen und Investoren mit unzureichender finanzieller Leistungsfähigkeit auszusortieren. Eine Anwendung auf Hinterlegungen ist jedoch nicht erforderlich. Die Voraussetzung, dass ein Projekt für den kommerziellen Betrieb geeignet ist, sollte nur für die Unterzeichnung eines Kaufvertrags gelten.

Option 2 bietet Investoren mehr Möglichkeiten für Anlagegeschäfte. Um die Rechte der Kunden zu schützen, sollte der Entwurf jedoch eine Begrenzung der Einlagen auf ein angemessenes Niveau (etwa 20–30 %) vorsehen. Das geltende Bürgerliche Gesetzbuch sieht keine Mindest- oder Höchsteinlagen für Immobilientransaktionen vor, die in jüngster Zeit zu Chaos auf dem Immobilieneinlagenmarkt geführt haben. Manche Investoren verlangen von ihren Kunden unter dem Deckmantel einer Einlage eine Einlage von bis zu 95 % des Immobilienwerts, um Kapital zu mobilisieren. Im Streitfall können Investoren die Einlage jedoch nicht auszahlen und die Rückzahlung verzögern. Viele Kunden haben zudem Schwierigkeiten, ihr Kapital zurückzuerhalten, geschweige denn, die Investoren zur Zahlung der Einlage aufzufordern. In vielen Fällen von Grundstückskäufen und -verkäufen ist die rechtliche Abwicklung noch nicht abgeschlossen, die Einlage wird jedoch bis zu 95 % des Wertes erhalten, der Vertrag wird jedoch nicht fristgerecht unterzeichnet, und eine Rückerstattung ist nicht mehr möglich. Die Betroffenen melden die Einlage, der Investor wird strafrechtlich verfolgt und die Betroffenen verlieren Geld. Es gibt auch viele Fälle, in denen Investoren eine Anzahlung von 10 % erhalten. Steigen jedoch die Grundstücks- und Immobilienpreise, sind viele Investoren bereit, die Anzahlung zurückzuzahlen, ohne den Kaufvertrag zu unterzeichnen. Auch bei niedrigen Anzahlungen, beispielsweise bei Immobilieneinfrieren und sinkenden Preisen, sind Kunden bereit, auf die Anzahl zu verzichten. „Der Entwurf sollte vorsehen, dass Investoren zur Unterzeichnung einer Anzahlung eine Bankgarantie vorlegen müssen, die sich verpflichtet, die Anzahlung bei Vertragsbruch zurückzuzahlen. Dieser Vorschlag schafft bessere Bedingungen für Investoren, Kapital zu mobilisieren und sichert gleichzeitig die Rechte der Kunden bei Vertragsbruch“, schlägt Anwalt Tu vor.

Anzahlungen werden nur dann akzeptiert, wenn das Projekt geschäftsfähig ist.

Laut Le Hoang Chau, Vorsitzender des Immobilienverbands von Ho-Chi-Minh-Stadt, dient die Kaution bei Option 1 der Vertragserfüllung. In der Praxis kommt es jedoch selten vor, dass der Hinterleger nach Vertragsunterzeichnung vom Hinterleger betrogen wird. Dies liegt daran, dass Verträge von den Parteien oft streng geprüft und gemäß den gesetzlichen Bestimmungen umgesetzt werden. Bei Vertragsabschluss wird die Kaution häufig von der Anzahlung abgezogen. Option 2 dient der Hinterlegung zur Vertragserfüllung. In der Praxis kommt es häufig vor, dass der Hinterleger vom Hinterleger betrogen wird und den Vertrag nicht erfüllt, wodurch dem Hinterleger Schaden entsteht. Derzeit sind sowohl Option 1 als auch Option 2 korrekt. Daher ist es notwendig, beide Optionen in einer Regelung über die Hinterlegung von Vertragsunterzeichnungs- bzw. Vertragserfüllungsklautionen zu Vereinen, um die legitimen Rechte und Interessen von Kunden beim Kauf, Mietkauf von Immobilien, Wohneigentum oder zukünftigem Wohnungsbau zu schützen.

Herr Chau schlägt vor, zwei Optionen in einer zu kombinieren: „Projektinvestoren dürfen von Kunden Anzahlungen verlangen, wenn die Häuser und Bauarbeiten entsprechend den Anforderungen für die Inbetriebnahme entsprechen und die Transaktionen gemäß den Vorschriften durchgeführt wurden, um die Vertragsunterfüllung sicherzustellen. In der Anzahlungsvereinbarung müssen Verkaufspreis und Mietkaufpreis des Hauses oder der Bauarbeiten klar angegeben sein. Die maximale Anzahl entspricht den staatlichen Vorschriften, darf jedoch 10 % des Immobilienwerts nicht überschreiten.“

„Die Immobiliengesetze von 2006 und 2014 regeln keine Anzahlungen, die vor dem Zeitpunkt geleistet werden, an dem das Immobilienprojekt vertragsreif ist oder Kapital für den Verkauf zukünftiger Immobilien, insbesondere, mobilisiert werden kann. Daher kam es vor, dass Spekulanten, Grundstücksmakler und unehrliche Unternehmen Klausel 1, Artikel 328 des Zivilgesetzbuchs von 2015 ausnutzten, der Höhe weder die Höhe noch die Höhe von Anzahlungen Regelt, und so von Kunden Anzahlungen in hoher Höhe entgegengenommen, in einigen Fällen von bis zu 90 - 95 % des Wertes der gehandelten Immobilie. Spekulanten, Grundstücksmakler und unehrliche Unternehmen haben sogar ohne Rechtsgrundlage „Geisterprojekte“ zu Betrugszwecken auf die Beine gestellt, wodurch Kunden enorme Verluste erlitten und die öffentliche Ordnung gestört wurde. „Ein typisches Beispiel dafür ist der Betrugsfall bei der Alibaba Company“, sagte Herr Le Hoang Chau.

Nguyen Van Dinh, Vizepräsident der vietnamesischen Immobilienvereinigung, erklärte, dass der Entwurf des überarbeiteten Gesetzes über Immobiliengeschäfte klarere Regelungen zu Einlagen, insbesondere zum Zeitpunkt der Einlage, enthalten müsse, um zu verhindern, dass Investoren diese Lücken ausnutzen, um illegales Geld zu beschaffen. „Wir haben Einlagen auf dem Immobilienmarkt in vielen Ländern weltweit untersucht und festgestellt, dass alle Länder Einlagen zulassen. Die Einlagen werden jedoch auf ein Gemeinschaftskonto überwiesen, das von Dritten, beispielsweise einer Bank, verwaltet und überwacht wird. Kommt der Investor seinen Verpflichtungen nicht nach, z. B. indem er nicht baut oder einen Vertrag nicht gesetzeskonform unterzeichnen kann, kann der Kunde sein Geld vollständig zurückerhalten“, sagte Herr Dinh.

Kunden profitieren während der Einzahlung bei der Bank von Zinsen auf den Einzahlungsbetrag und müssen sich keine Sorgen um Geldverluste machen. Der Einzahlungsbetrag übersteigt nicht 20 % des Vertragswerts. Dies begrenzt die Situation, in der Investoren nichts anderes tun, also viel Geld von Kunden zu mobilisieren, im Stil von „Dieben mit bloßen Händen fangen“.

Dr. Nguyen Van Dinh, Vizepräsident der Vietnam Real Estate Association

Quellenlink: https://thanhnien.vn/quy-dinh-ro-viec-dat-coc-de-bao-ve-nguoi-dan-185231103011415097.htm