Kettenblockierung
Herr Le Huu Nghia, Direktor der Le Thanh Company, eines auf sozialen Wohnungsbau (NOXH) in Ho-Chi-Minh-Stadt spezialisierten Unternehmens, kommentierte: In der Vergangenheit verfügte die Regierung über zahlreiche Mechanismen und Strategien zur Entwicklung von NOXH. Diese Anreize haben es den Investoren jedoch schwer gemacht, da die Verfahren und die Anzahl der Anträge immer komplexer wurden als bei Projekten für gewerblichen Wohnungsbau (NOTM). Nach den geltenden Bestimmungen erhalten NOXH-Projekte beispielsweise Anreize von 1,5-mal höherer Baudichte, Landnutzungskoeffizient und Bevölkerungszahl als NOTM, die von den zuständigen staatlichen Stellen im Rahmen der Planung im Maßstab 1/2.000 genehmigt wurden. Tatsächlich wurden jedoch fast alle NOXH-Projekte aus dem NOTM-Maßstab übernommen und eignen sich daher nicht für die Planung im Maßstab 1/2.000. Um für die Anreize in Frage zu kommen, müssen die Planungen im Maßstab 1/2.000 und 1/500 angepasst werden. Eine Planungsanpassung ist jedoch äußerst schwierig.
Zahlreiche Engpässe führen dazu, dass das Programm zum sozialen Wohnungsbau nur sehr geringe Ergebnisse erzielt.
„In Ho-Chi-Minh-Stadt verpflichtet Resolution 98 den Staat, die 1/2.000- und 1/500-Planung anzupassen, um Sozialwohnungsprojekten Anreize zu bieten und mit der Planung im Einklang zu stehen. Dekret 31 schreibt vor, dass Sozialwohnungsprojekte mit der detaillierten Planung übereinstimmen müssen, um Investitionszuschüsse zu erhalten und als Investoren anerkannt zu werden. Das Ministerium für Planung und Investitionen hält sich jedoch nicht an Resolution 98 und steckt daher fest. Ohne Resolution 98 wird das Ministerium für Planung und Architektur die Anpassung der 1/500-Planung für Unternehmen niemals genehmigen. Das bedeutet, dass in anderen Orten ohne Resolution 98, wie in Ho-Chi-Minh-Stadt, die Verfahren nicht verdoppelt, sondern blockiert werden. Daher muss das Bauministerium in den Orten die Anpassung der 1/2.000-Planung genehmigen und anschließend die 1/500-Planung für Unternehmen genehmigen“, zitierte Herr Nghia und betonte: „Sozialwohnungsprojekte, die von Unternehmen selbst erstellt werden, stecken praktisch schon bei der Genehmigung der Investitionspolitik fest. Die Einrichtung eines Landfonds steckt fast schon bei der Genehmigung der Investitionspolitik fest. Genehmigung von Investoren aufgrund der Unzulänglichkeiten des Dekrets 31.
Im Gespräch mit Thanh Nien wurde den meisten Unternehmen ein weiterer Engpass deutlich: Laut Gesetz sind Unternehmen im sozialen Wohnungsbau von der Grundgebühr befreit. Laut dem Wohnungsbaugesetz von 2014 und dem Bodengesetz von 2013 muss der Staat jedoch zunächst die Grundgebühr berechnen und einen Bescheid über die Höhe der zu zahlenden Grundgebühr erlassen, um Unternehmen von der Grundgebühr befreien zu können. Erst dann werden die Unternehmen von der Grundgebühr befreit, sie sind nicht von Anfang an befreit. In der Vergangenheit ist die Berechnung der Grundgebühr in den meisten Gegenden ins Stocken geraten, sogar bei NOTM-Projekten. Dies hat dazu geführt, dass Sozialwohnungsprojekte doppelt so feststecken wie NOTM-Projekte. „Sozialwohnungsprojekte sollten von Anfang an von der Grundgebühr befreit werden, anstatt erst die Grundgebühr berechnen, einen Bescheid erlassen und dann von der Gebühr befreit zu werden“, schlug ein Unternehmen vor.
Auch der Kredit wird gesperrt.
Als auf Sozialwohnungen spezialisiertes Unternehmen beklagte sich Herr Minh Hoang, Generaldirektor der Aktiengesellschaft für Investitionen und Entwicklung im sozialen Wohnungsbau, darüber, dass Investoren im sozialen Wohnungsbau gesetzlich nicht berechtigt seien, ihr eigenes Land zu verpfänden, um Kapital für Sozialwohnungen zu leihen, während dies für NOTM erlaubt sei. Daher konnte in der jüngeren Vergangenheit kein Unternehmen dieses Land nutzen, um Kapital zu leihen. „Diese Ironie ergibt sich aus der Tatsache, dass Sozialwohnungsunternehmen von Landnutzungsgebühren befreit sind. Landnutzungsgebühren sind zwar nur ein Teil des Projekts, doch um das Projekt umzusetzen, müssen Unternehmen Land kaufen, für Einebnung, Bau usw. aufkommen. Daher ist es unzumutbar, dieses Land nicht zu beleihen, um Geld für die Umsetzung des Projekts zu leihen. Dies benachteiligt Sozialwohnungsunternehmen gegenüber Unternehmen, die NOTM betreiben“, analysierte Herr Hoang und empfahl: „In den Verordnungsentwürfen zum (geänderten) Wohnungsbaugesetz und zum (geänderten) Bodengesetz über die Entwicklung und Verwaltung von Sozialwohnungen ist es notwendig, Investoren die Möglichkeit zu geben, das Sozialwohnungsprojekt selbst zu beleihen, zumindest in Fällen, in denen der Investor dem Erwerb von Landnutzungsrechten zugestimmt hat oder bereits Landnutzungsrechte besitzt. Denn derzeit müssen Investoren andere Vermögenswerte beleihen, um Kreditkapital für die Umsetzung von Sozialwohnungsprojekten aufnehmen zu können. Dies hat Unternehmen bei der Umsetzung von Sozialwohnungsprojekten viele Schwierigkeiten bereitet und zu sinkenden Immobilienpreisen geführt.“
Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender des Immobilienverbands von Ho-Chi-Minh-Stadt, bekräftigte: Nicht nur die Verwaltungsverfahren, auch Kredite für Sozialwohnungen werden blockiert. Seit 2015 kommt kein Investor mehr in den Genuss vergünstigter Kredite. Ohne Anreize müssen alle Investoren in Sozialwohnungen kommerzielle Kredite aufnehmen, um bauen zu können, weshalb die Preise nach wie vor hoch sind. So leiht beispielsweise die Vietcombank Nam Long 9 % pro Jahr für den Bau von Sozialwohnungen, und alle Kunden müssen ebenfalls einen Zinssatz von 9 % pro Jahr zahlen. Obwohl dieser Zinssatz im Vergleich zu Krediten für Sozialwohnungen sehr günstig ist, ist er im Verhältnis zum Einkommen der Kunden zu hoch. Um die Zinsen zu senken, unterstützen die Investoren die Kunden mit 2 % pro Jahr, aber diese Unterstützung gilt nur für die ersten zwei Jahre. Deshalb muss der Staat eine mittelfristige Haushaltsquelle bereitstellen, um die Zinssätze der vier Geschäftsbanken zu subventionieren, die sich an der Politik für Sozialwohnungen beteiligen: Vietinbank, Vietcombank,Agribank und BIDV. Gleichzeitig muss die Social Policy Bank rekapitalisiert werden, um die aktuelle Vorzugszinspolitik von 4,8 %/Jahr umzusetzen.
„Der Ständige Ausschuss der Nationalversammlung sollte die Bereitstellung mittelfristiger Mittel aus dem Staatshaushalt für die Umsetzung der Sozialwohnungspolitik, die Rekapitalisierung der Vietnam Bank for Social Policies oder die Subventionierung der Zinssätze für vier von der Staatsbank benannte Geschäftsbanken zur Umsetzung der Vorzugskreditpolitik für Sozialwohnungen in Erwägung ziehen“, schlug Herr Chau vor und fügte hinzu, dass das von mehreren Geschäftsbanken freiwillig bereitgestellte Kreditpaket in Höhe von 120.000 Milliarden VND mit einem um 1,5 bis 2 % niedrigeren Zinssatz als der übliche Zinssatz für Geschäftskredite über einen Zeitraum von drei Jahren bereitgestellt wird. Dieser Zinssatz wirkt sich positiv auf Investoren aus, da sie zuvor Kredite zu Zinssätzen von bis zu 12 % pro Jahr aufnehmen mussten. Das Kreditpaket in Höhe von 120.000 Milliarden VND ist jedoch für Käufer und Mieter von Sozialwohnungen ungeeignet, nicht nur, weil sie einen hohen Zinssatz von 7,5 % pro Jahr zahlen müssen und nur für einen Zeitraum von fünf Jahren gelten, sondern weil diese Zinssätze zudem alle sechs Monate angepasst werden. Nach Ablauf der Vorzugsfrist ist der Zinssatz fest vereinbart und variabel, was Käufer und Mieter von Sozialwohnungen verunsichert und vor der Kreditaufnahme zurückschreckt. Daher hält das Bauministerium an seinem Vorschlag für ein Kreditpaket in Höhe von 110.000 Milliarden VND fest, mit einem Zinssatz von 4,8 – 5 % und einer maximalen Laufzeit von 25 Jahren.
Die Ergebnisse des sozialen Wohnungsbaus sind sehr gering.
Aufgrund von Engpässen bei Verwaltungsverfahren und Kapital konnte der Plan zur Entwicklung von Sozialwohnungen in der Vergangenheit nicht zielgerecht umgesetzt werden. Im Zeitraum 2016–2020 erreichte das ganze Land lediglich rund 41 % des Plans. Ho-Chi-Minh-Stadt erreichte zwar 75 % des Plans, die tatsächliche Zahl lag jedoch bei lediglich 15.000 Sozialwohnungen (durchschnittlich 3.000 Einheiten/Jahr), was der enormen Nachfrage nicht gerecht wurde. Im Zeitraum 2021–2025 wurden im ganzen Land lediglich 72 Sozialwohnungsprojekte mit 38.128 Wohnungen fertiggestellt und damit fast 9 % des Plans erreicht. Ho-Chi-Minh-Stadt hat davon lediglich 2 Projekte mit 623 Wohnungen (übertragen aus dem Zeitraum 2016–2020) fertiggestellt und in Betrieb genommen und 7 Projekte mit 4.996 Wohnungen begonnen, die jedoch aufgrund rechtlicher Probleme kaum gebaut werden konnten.
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