ANTD.VN – Die Staatsbank bestätigte: Rundschreiben 22 schränkt Privatpersonen nicht beim Hauskauf mit Hypotheken auf zukünftige Häuser ein. Die Bedingung „Fertigstellung der Häuser gemäß Kaufvertrag“ gilt nur für Hypothekendarlehen, die mit einem niedrigeren Risikokoeffizienten als andere immobilienbesicherte Darlehen vergeben werden.
Zuvor hatte der Immobilienverband von Ho-Chi-Minh-Stadt dem Premierminister und der Staatsbank ein Dokument mit dem Vorschlag zur Änderung und Ergänzung von Artikel 1, Klausel 1 des Rundschreibens Nr. 22/2023/TT-NHNN übermittelt.
Insbesondere äußerte sich HoREA zutiefst besorgt über die Regelung, dass Geschäftsbanken und Zweigstellen ausländischer Banken Privatpersonen nur Kredite für den Kauf von Häusern gewähren dürfen, die „zur Übergabe fertig“ sind (d. h. verfügbare Häuser – laut HoREA).
HoREA ist der Ansicht, dass dies bedeutet, dass das Rundschreiben Nr. 22/2023/TT-NHNN es Geschäftsbanken und Zweigstellen ausländischer Banken nicht gestattet, Privatpersonen Kredite für den Kauf unfertiger Gewerbeimmobilien zur Übergabe (d. h. künftig zu errichtende Gewerbeimmobilien) zu gewähren, die durch das jeweilige Gebäude selbst besichert (mit einer Hypothek belastet) sind.
Dieser Verband ist der Ansicht, dass eine nicht umgehende Änderung der oben genannten Regelung mit Inkrafttreten des Rundschreibens Nr. 22 am 1. Juli 2024 schlimme Folgen haben und zu Schwierigkeiten und einer Behinderung des normalen Funktionierens des Immobilienmarktes führen könnte, was sich sowohl kurzfristig als auch langfristig negativ auf den Erholungs- und Entwicklungsprozess des Immobilienmarktes auswirken würde.
Rundschreiben 22 ist kein Dokument zur Anleitung von Kreditvergabevorgängen.
Als Reaktion auf diese Informationen bestätigte die Staatsbank, dass Rundschreiben 22 Einzelpersonen nicht daran hindere, Häuser mit Hypotheken auf zukünftige Wohnimmobilien zu kaufen.
Nach Angaben der Staatsbank handelt es sich bei dem Rundschreiben 41/2016/TT-NHNN (geändert und ergänzt durch das Rundschreiben 22/2023/TT-NHNN), das die Kapitalsicherheitsquote von Geschäftsbanken und ausländischen Bankfilialen regelt, nicht um ein Dokument, das die Kreditvergabetätigkeit von Kreditinstituten regelt.
Insbesondere enthält das Rundschreiben Leitlinien zur Bestimmung und Anwendung von Risikokoeffizienten für jede Art von Bankvermögen (einschließlich durch Immobilien besicherter Kredite und Hypothekendarlehen).
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Eigenheimkäufer können weiterhin Hypotheken auf ihr zukünftiges Eigenheim aufnehmen |
Konkret heißt es in Klausel 10, Artikel 2 des Rundschreibens 41/2016/TT-NHNN: „Ein durch Immobilien besichertes Darlehen ist ein Darlehen an eine natürliche oder juristische Person zum Erwerb von Immobilien oder zur Durchführung eines Immobilienprojekts und ist durch die Immobilie selbst besichert , wobei das aus dem Darlehen entstehende Immobilienprojekt gemäß den gesetzlichen Bestimmungen über besicherte Transaktionen entsteht.“
Das Rundschreiben 22/2023/TT-NHNN ändert oder ergänzt diesen Inhalt nicht. Organisationen und Einzelpersonen, die ein Haus kaufen und dieses zukünftige Haus (mit einer Hypothek) absichern möchten, wenden einen Risikokoeffizienten von 30 % bis 120 % an, abhängig von der Garantiequote (LTV), die sich aus dem Verhältnis des Darlehenssaldos zum Wert der Sicherheiten berechnet. Falls keine Informationen zur LTV-Quote vorliegen, beträgt der Risikokoeffizient 150 %.
Fertiggestellte Häuser werden mit einem niedrigen Risiko eingestuft.
Artikel 2, Klausel 11 des Rundschreibens 41/2016/TT-NHNN legt fest: „Ein Hypothekendarlehen ist ein durch Immobilien besichertes Darlehen für Privatpersonen zum Kauf eines Hauses, das die folgenden Bedingungen vollständig erfüllt: a) Die Mittel zur Rückzahlung der Schulden sind nicht die Mittel zur Miete des durch das Darlehen finanzierten Hauses; b) Das Haus wurde gemäß dem Hauskaufvertrag fertiggestellt; c) Die Bank oder die ausländische Bankfiliale hat gemäß den gesetzlichen Bestimmungen zu besicherten Transaktionen alle gesetzlichen Rechte, über das mit der Hypothek belastete Haus zu verfügen, wenn der Kunde die Schulden nicht zurückzahlen kann; d) Das durch dieses Hypothekendarlehen finanzierte Haus muss unabhängig (durch einen Dritten oder eine von der Kreditgenehmigungsabteilung der Bank oder der ausländischen Bankfiliale unabhängige Abteilung) und nach dem Vorsichtsprinzip bewertet werden (der Preis darf nicht höher sein als der Marktpreis zum Zeitpunkt der Darlehensgenehmigung) und gemäß den Vorschriften der Bank oder der ausländischen Bankfiliale bewertet werden.“
Klausel 1, Artikel 1 des Rundschreibens 22/2023/TT-NHNN ändert und ergänzt Klausel 11, Artikel 2 wie folgt: „11. Ein Hypothekendarlehen ist ein durch Immobilien besichertes Darlehen für Privatpersonen zum Kauf eines Hauses, einschließlich:
a) Das durch Immobilien besicherte Darlehen für den Kauf eines Hauses durch Privatpersonen muss die folgenden Bedingungen erfüllen: i) Die Mittel zur Rückzahlung der Schulden sind nicht mit den Mitteln für die Miete des durch das Darlehen geschaffenen Hauses verbunden; ii) Das Haus ist gemäß dem Kaufvertrag zur Übergabe fertiggestellt; iii) Die Bank oder die ausländische Bankfiliale hat gemäß den Bestimmungen des Gesetzes über besicherte Transaktionen und des Wohnungsgesetzes alle gesetzlichen Rechte, über das mit der Hypothek belastete Haus zu verfügen, wenn der Kunde die Schulden nicht zurückzahlen kann; iv) Das durch dieses Hypothekendarlehen geschaffene Haus muss gemäß den Vorschriften der Bank oder der ausländischen Bankfiliale unabhängig bewertet werden (Bewertung durch einen Dritten oder durch eine von der Kreditgenehmigungsabteilung der Bank oder der ausländischen Bankfiliale unabhängige Abteilung) und dabei das Vorsichtsprinzip anwenden (der Wert darf nicht höher sein als der Marktpreis zum Zeitpunkt der Kreditgenehmigung).
b) Kredite für den Erwerb von Sozialwohnungen und Wohnungen im Rahmen staatlicher Förderprogramme und -projekte richten sich nach den Bestimmungen des Wohnungsgesetzes und müssen die Bedingungen der Punkte a(i), a(iii) und a(iv) dieser Klausel erfüllen.“
Zu den Hypothekendarlehen gehören daher: Hypothekendarlehen zum Kauf von Häusern, die die vorgeschriebenen Bedingungen erfüllen, einschließlich der Fertigstellungsbedingung für die Übergabe, und Darlehen zum Kauf von Sozialwohnungen, zum Kauf von Häusern im Rahmen staatlicher Förderprogramme und -projekte.
Der auf ein Hypothekendarlehen angewandte Risikofaktor variiert je nach LTV- und DSC-Verhältnis zwischen 20 % und 100 %.
Bei Krediten zum Erwerb von Sozialwohnungen, also zum Kauf von Häusern im Rahmen staatlicher Förderprogramme und -projekte, muss die Voraussetzung, dass das Haus zur Übergabe fertiggestellt ist, nicht erfüllt werden. Außerdem ist der Risikokoeffizient mit nur 20–50 % niedriger als bei anderen Hypothekendarlehen, um die Politik der Regierung zur Förderung von Sozialwohnungen umzusetzen.
So teilte die Staatsbank mit, dass der Zustand eines fertiggestellten Hauses laut Hauskaufvertrag nur für Hypothekendarlehen gelte (die einem niedrigeren Risikokoeffizienten unterliegen als andere durch Immobilien besicherte Forderungen).
Falls eine Organisation oder Einzelperson ein Haus bauen oder kaufen muss und eine Hypothek auf das Haus aufnimmt, handelt es sich um ein durch Immobilien besichertes Darlehen gemäß Klausel 10, Artikel 2 des Rundschreibens 41 und es wird der entsprechende Risikokoeffizient gemäß Klausel 10, Artikel 9 des Rundschreibens 41 angewendet.
„Daher schränkt diese Regelung das Recht von Organisationen und Einzelpersonen, künftig Wohnraum zu erwerben, nicht ein und steht auch nicht im Widerspruch zu den geltenden Vorschriften (Zivilrecht, Wohnungsrecht, Immobilienwirtschaftsrecht, Investitionsgesetz 2020, Gesetz über Kreditinstitute 2024)“, bekräftigte die Staatsbank.
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