Das Landgesetz wird den Immobilienmarkt in Hanoi in einen „neuen Zyklus“ führen

Wohnungssegment erfährt plötzliche Aufmerksamkeit vom Hanoi -Markt

Auch im ersten Halbjahr 2024 bleibt das Wohnsegment ein Hotspot auf dem Immobilienmarkt. Das Wohnungssegment verzeichnete einen sprunghaft ansteigenden Interesse, was zu einem starken Anstieg der Produktpreise auf dem Zweitmarkt führte.

Der Q2/2024-Bericht von Savills Vietnam zeigt, dass der durchschnittliche Primärpreis seit 2020 um 18 % pro Jahr gestiegen ist, während der Sekundärpreis um 14 % pro Jahr gestiegen ist.

Bis Mitte 2024 wird der Primärpreis im Wohnungssegment 65 Mio. VND/m² erreichen, ein Anstieg von 10 % gegenüber dem Vorquartal und 24 % gegenüber dem Vorjahr. Bemerkenswert ist, dass Savills im zweiten Quartal 2024 kein neues Angebot unter 45 Mio. VND verzeichnete.

Savills Vietnam sieht das begrenzte Angebot und das Produktungleichgewicht als Hauptgründe für den kontinuierlich starken Anstieg der Verkaufspreise im Wohnungssegment.

Quelle: Savills Marktübersichtsbericht 6 Monate/2024.

Im zweiten Quartal 2024 sank das Neuangebot um 34 % QoQ und 25 % YoY auf 2.697 Einheiten. Das Primärangebot sank um 20 % QoQ und 49 % YoY auf 10.317 Einheiten.

Der Großteil der Wohnungstransaktionen der ersten sechs Monate des Jahres entfiel auf das Wohnungssegment der Klasse B. Von den insgesamt 5.085 verkauften Einheiten entfielen 96 % auf die Klasse B.

Dieses Segment bietet hochwertige Dienstleistungen für den täglichen Bedarf und hilft Käufern, die Kosten für den Eigenheimkauf mit der Lebensqualität in Einklang zu bringen.

Frau Do Thi Thu Hang, Senior Director der Beratungs- und Forschungsabteilung von Savills Hanoi, sagte: „Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum ist der Durchschnittspreis für Wohnungen auf dem Sekundärmarkt um 25 % gestiegen, sogar in den Segmenten der Klassen B und C wurde ein Anstieg von 27 % bis 29 % verzeichnet.“

Villensegment erholt sich langsam

Im Villen-/Stadthaussegment zeigt der Bericht von Savills Anzeichen einer langsamen Erholung.

In den ersten sechs Monaten des Jahres sank die Anzahl der Transaktionen im Villen-/Stadthaussegment im Vergleich zum Vorquartal um 40 %, während sie im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 5 % auf 111 Einheiten stieg. Die vierteljährliche Absorptionsrate betrug lediglich 18 %. Das Neuangebot wies eine Absorptionsrate von 48 % auf, was einem Rückgang von 15 Prozentpunkten im Vergleich zum Vorquartal und 3 Prozentpunkten im Vergleich zum Vorjahr entspricht.

Die meisten Primärtransaktionen wurden mit 61 % im Bezirk Ha Dong verzeichnet, dank kurz vor der Fertigstellung stehender Infrastrukturprojekte wie der Le Quang Dao-Straße, die voraussichtlich im vierten Quartal 2024 in Betrieb gehen wird. Es folgten die Bezirke Hoang Mai und Thuong Tin mit 14 % bzw. 9 %.

Frau Do Thi Thu Hang – Senior Director, Beratungs- und Forschungsabteilung, Savills Hanoi.

Frau Hang erklärte: „Das Villen-/Stadthaussegment zeigt bei Neubauprojekten keine Erholung. Die Preise sind zwar stark gestiegen, aber die Liquidität ist schlecht. Gleichzeitig gibt es auf den Nachbarmärkten weiterhin Angebot zu wettbewerbsfähigen Preisen, und die Nachfrage nach Käufen ist höher.“

Insbesondere das Angebot an Villen in Neubauprojekten ist weiterhin üppig. Laut Savills-Bericht belief sich das Angebot auf 128 Einheiten, ein Plus von 38 % gegenüber dem Vorquartal, aber ein Rückgang von 2 % gegenüber dem Vorjahr.

Das neue Angebot kommt aus zwei bestehenden Projekten in Ha Dong: An Quy Villa mit 54 Villen, während An Lac Green Symphony in Hoai Duc 12 neue Stadthäuser und Him Lam Thuong Tin 11 neue Geschäftshäuser hat.

Das Primärangebot erreichte 608 Einheiten aus 16 Projekten, ein Rückgang von 9 % im Vergleich zum Vorquartal und 24 % im Vergleich zum Vorjahr. Villen dominierten das Primärangebot mit 39 % aufgrund des Neuangebots im Quartal.

In den ersten sechs Monaten des Jahres stiegen die Primärpreise für Villen in Projekten um 9 % und erreichten 178 Millionen VND/m2 Grundstück.

Die Preise für Reihenhäuser fielen im Vergleich zum Vorquartal um 2 % auf 188 Millionen VND pro Quadratmeter, hauptsächlich weil die hochpreisigen Einheiten ausverkauft waren und nur noch Einheiten zu niedrigeren Preisen übrig waren.

Auch die Ladenpreise stiegen vierteljährlich um 3 % und erreichten 288 Millionen VND/m² Grundstück.

Bodenrecht unterstützt den Immobilienmarkt

Laut Frau Hang wird erwartet, dass der Immobilienmarkt in Hanoi in einen „neuen Zyklus“ eintritt, da das Landgesetz, das Wohnungsgesetz und das Immobiliengeschäftsgesetz bereits am 1. August offiziell in Kraft getreten sind.

„Wenn das Gesetz früher in Kraft tritt, werden viele Marktprobleme gelöst und die Auswirkungen werden schneller eintreten.

Ein Beispiel hierfür ist das Problem des begrenzten Angebots vielerorts. Ein begrenztes Angebot schränkt die Auswahlmöglichkeiten der Menschen ein, was zu instabilen Preisen und steigenden Tendenzen führt. Die Lösung des Problems des begrenzten Angebots wird sich positiv auf den Gesamtmarkt auswirken.

Allerdings muss auch beachtet werden, dass es trotz des baldigen Inkrafttretens des Gesetzes einige Zeit dauern wird, bis das Problem des begrenzten Angebots gelöst ist, da für die Projekte derzeit noch auf Leitliniendokumente gewartet wird“, sagte Frau Hang.

Frau Hang wies darauf hin, dass die aktuellen Preise im Wohnungssegment hoch seien, was Investitionsentscheidungen und die Marktliquidität stark beeinflusse.

Mit der schrittweisen Veröffentlichung der Richtlinien ist mit einer Stabilisierung der Preise zu rechnen und die Interessen der Bürger werden besser berücksichtigt, beispielsweise hinsichtlich der Bedingungen und Vorschriften für den Verkauf künftiger Produkte.

Für bisher nicht genehmigte Projekte gibt es eine Lösungsgrundlage und auch viele andere Fragen können geklärt werden, darunter die Berechnung der Landnutzungsgebühren, die Landpacht und der soziale Wohnungsbau.

Das Bodengesetz wird dazu beitragen, die Immobilienpreise zu stabilisieren und die Interessen der Bevölkerung besser zu wahren.

Von der frühzeitigen Verabschiedung des Gesetzes wird außerdem erwartet, dass es den Markt frühzeitig unterstützt, sich positiv auf die Psyche von Käufern und Investoren auswirkt und ihnen hilft, in naher Zukunft mehr Vertrauen in ihre Entscheidungen sowie ihre Geschäfts- und Entwicklungspläne zu haben, meinen Experten.

Das Immobiliengesetz schreibt typischerweise vor, dass Investoren nur Einlagen in Höhe von maximal 5 % des Immobilienwerts verlangen dürfen. Darüber hinaus dürfen Einlagen nur dann erhoben werden, wenn die Häuser und Bauarbeiten alle Voraussetzungen für die Inbetriebnahme gemäß dem Immobiliengesetz 2023 erfüllen.

Dadurch wird der Käufer vor dem Risiko einer Kapitalbeschlagnahmung geschützt, bevor die erforderlichen rechtlichen Verfahren abgeschlossen sind, und er hat mehr Zeit, seine Finanzen vorzubereiten.

Gleichzeitig trägt diese Regelung dazu bei, mehr Vertrauen in Markttransaktionen zu schaffen.

Darüber hinaus wird sich der Trend zum Umzug in die Vororte angesichts der begrenzten Grundstücksreserven, Projekte und des Angebots im Stadtzentrum auch in Zukunft stark fortsetzen und sowohl das Segment der Wohnungen als auch das Segment der Villen/Stadthäuser beeinflussen.

Die Nachfrage nach Wohnungen kommt vor allem aus der Mittelschicht. Für diese Gruppe sind Produkte unter 3 Milliarden erschwinglich, während der Markt in Hanoi in dieser Preisklasse nicht viele Optionen bietet.

Daher haben Käufer Projekte in Vororten wie Nam Tu Liem, Ha Dong und Gia Lam in Betracht gezogen, die bis zu 93 % des Angebots in diesem Segment abdecken.

Im Bereich Villen/Stadthäuser werden bis Ende 2024 in 13 Projekten insgesamt 2.951 Einheiten entstehen.

Ähnlich verhält es sich mit Villen/Stadthäusern: Bis Ende 2024 werden 13 Projekte insgesamt 2.951 Wohneinheiten bereitstellen, die meisten davon mit 34 % des zukünftigen Angebots im Bezirk Dong Anh. Es folgen der Bezirk Ha Dong mit 19 % und der Bezirk Hoai Duc mit 16 %.

Frau Hang bewertete diesen Trend wie folgt: „Vor diesem Hintergrund ist die Stadt gezwungen, in die Entwicklung der Infrastruktur rund um den Gürtel zu investieren, um die Belastung der Innenstadt zu verringern und die Bevölkerung in die Außenbezirke zu verteilen.“

Derzeit gibt es neue Stadtgebiete in Gebieten, die weit vom Zentrum entfernt sind und in deren synchrone und hochwertige Versorgung investiert wird. Die Zahl der Transaktionen nimmt zu, sodass die Menschen eher bereit sind, in diese Gebiete zu ziehen.

Die Nachfrage kommt auch von Leuten, die aus der Ferne arbeiten können, nicht viel reisen müssen, aber trotzdem über synchrone Versorgungseinrichtungen und eine gute Landschaftsinfrastruktur verfügen können.“

Laut einer Ankündigung des Verkehrsministeriums von Hanoi ist in Hanoi derzeit der Baubeginn von elf Verkehrsbauprojekten geplant. 13 zentrale Ministerien und Behörden sollen aus der Innenstadt herausgezogen und in den Gebieten West Lake und Me Tri konzentriert werden.

Quelle: https://www.nguoiduatin.vn/chuyen-gia-savills-luat-dat-dai-se-dua-thi-truong-nha-o-ha-noi-buoc-vao-chu-ky-moi-204240812154606182.htm