Das zweite Thema der Grundsteuer ist wieder aktuell, es ist notwendig, einen Fahrplan zu erstellen, der der Gesundheit des Marktes gerecht wird.

Können Grundsteuern die Immobilienpreise senken?

In einem Bericht an die Regierung zu den Gründen für den jüngsten Anstieg der Immobilienpreise erklärte das Bauministerium, es werde eine Steuerpolitik für Eigentümer und Nutzer vieler Häuser und Grundstücke prüfen und vorschlagen, um Spekulationen und kurzfristige gewinnbringende Käufe und Verkäufe einzuschränken.

Nach Angaben des Bauministeriums sind die Faktoren, die zum jüngsten Anstieg der Immobilienpreise beigetragen haben, die Beteiligung zahlreicher Investoren, Investorengruppen, Spekulanten und Immobilienmakler. Bezüglich Auktionen mit Zuschlagspreisen von über 100 Millionen VND pro Quadratmeter erklärte das Bauministerium, dass sich viele Investmentgruppen darauf spezialisiert hätten, an Auktionen teilzunehmen und dann sofort wieder gewinnbringend zu verkaufen. Außerhalb der Auktionsbereiche warten zahlreiche Makler auf das Ergebnis und bieten Grundstücke mit Preisunterschieden von 200 bis 500 Millionen VND pro Grundstück zum Kauf oder Verkauf an. Der illegale Kauf und Verkauf vieler Grundstücke zum Zwecke der Gewinnerzielung ist weit verbreitet, sogar organisiert, was die Grundstücks- und Immobilienpreise in der Umgebung in die Höhe treibt.

Einige Gruppen, Investoren und einzelne Immobilienmakler verfälschen Marktinformationen, um die Preise „aufzublähen“, erstellen virtuelle Preise … und nutzen die Unwissenheit der Menschen aus, um die Psychologie zu manipulieren und Investitionen auf der Grundlage der Massenpsychologie anzuziehen, um Profit zu machen.

Normalerweise zahlen Investoren von Wohnbauprojekten durchschnittlich 3 % des Verkaufspreises an den Börsenplatz und Makler, um die Produkte zu verkaufen. Allerdings schlagen Makler je nach Marktlage oft einen höheren Preis auf, sodass die Käufer die Differenz zahlen müssen.

Während der Hochsaison nutzen viele Makler auch die Anzahlungsmethode, um Häuser und Grundstücke von Verkäufern zu kaufen und den Preis dann um 10–15 % zu erhöhen, um sie an andere weiterzuverkaufen. Beispiel: Eine Wohnung kostet 5 Milliarden VND, der Makler zahlt 1 Milliarde VND für den Kauf und verpflichtet sich, innerhalb eines Monats zu zahlen. Doch innerhalb dieses Monats findet der Makler Kunden, die ihm die Immobilie mit einer Differenz von 6–7 Milliarden VND verkaufen.

Darüber hinaus tragen einige Investoren dazu bei, die Immobilienpreise in die Höhe zu treiben, indem sie „hohe Verkaufspreise anbieten und so den erwarteten Gewinn über den Durchschnitt der Immobilienprojekte hinaus steigern. In Gebieten, in denen nur wenige oder sogar nur ein Projekt zum Verkauf steht, können Investoren aufgrund des fehlenden Wettbewerbs und der fehlenden Referenzpreise die Preise erhöhen, um Gewinne zu erzielen“, heißt es in dem Bericht des Bauministeriums.

Ths. Nguyen Van Dinh, Rechtsexperte für Immobilienrecht, kommentierte dies mit der Begründung, dass einer der Gründe für den Preisanstieg bei Häusern und Grundstücken das Phänomen der Spekulation und des Hortens von Immobilien sei, das von den Banken unterstützt werde, da die Banken der Meinung seien, dass „nichts lohnender sei als der Handel mit Grundstücken“. Diese Kundengruppe sei eine VIP-Gruppe, da die Kredite stets mit Immobilien und Grundstücken belastet seien, die als nahezu immer im Preis steigend und risikoarm gelten. Der Investitionsbedarf der Bevölkerung sei zwar legitim, doch wenn dieses Phänomen ein hohes Niveau erreicht, führe es zu Spekulation und Horten von Immobilien und Grundstücken, was den Markt verzerre, zur Aufgabe von Grundstücken und zur Verschwendung von Ressourcen führe.

MSc. Nguyen Van Dinh erklärte, dass die Besteuerung von Häusern und Grundstücken eine zwingende Lösung sei. Diese sei in der Resolution Nr. 18-NQ/TW des Zentralen Exekutivkomitees von 2022 zur kontinuierlichen Innovation und Perfektionierung von Institutionen und Richtlinien sowie zur Verbesserung der Effektivität und Effizienz der Landbewirtschaftung und -nutzung klar festgelegt. Resolution 18 legt die Aufgaben und Lösungen fest: „Überwindung der verschwenderischen Landnutzung, die brachliegendes, verschmutztes und degradiertes Land zur Folge hat.“ „Höhere Steuersätze für Personen vorschreiben, die große Landflächen und viele Häuser nutzen, mit Land spekulieren, die Landnutzung verlangsamen und Land brach liegen lassen.“

Herr Nguyen Van Dinh sagte, dass bei den Grundstücksauktionen der Höchstgebotspreis in der Vergangenheit um ein Vielfaches höher gewesen sei als der Startpreis. Die meisten Menschen seien eher skeptisch gegenüber den Auktionsergebnissen als erfreut über die zusätzlichen Einnahmen für den Staatshaushalt. Der Grund dafür sei, dass die Grundstücke nach einem Zuschlag bei der Auktion oft verlassen würden und sich in vielen Fällen zu „Geisterstädten“ entwickelt hätten. Die meisten dieser „Projekte“ seien oft nur sehr schlecht belegt, und selbst nach Jahrzehnten der Umsetzung seien nur wenige Häuser gebaut und eingezogen. Meister Nguyen Van Dinh erklärte daher, dass die Besteuerung von Häusern und Grundstücken zwar einepolitische Grundlage in Resolution 18 der Partei habe, aber einheitlich und fair zwischen den Kommunen umgesetzt werden müsse.

Ein wichtiger Faktor ist die Notwendigkeit einer Datenbank für die Besteuerung, um sicherzustellen, dass die richtigen Steuerpflichtigen besteuert werden, und um die Wirksamkeit der Steuerpolitik zu fördern. Die genaue Eigentümerschaft dieser Immobilien ist derzeit noch nicht geklärt, da eine vollständige Datenbank fehlt und es häufig vorkommt, dass jemand anderes den Eigentumstitel an der Immobilie übernimmt.

Der Premierminister hat jedoch das Projekt 06 zur Entwicklung von Anwendungen für Bevölkerungsdaten, Identifikation und elektronische Authentifizierung im Rahmen der digitalen Transformation genehmigt. Das neue Bodengesetz, das Wohnungsgesetz und das Immobilienwirtschaftsgesetz sehen zudem den Aufbau einer nationalen Datenbank für Informationen zu Grundstücken, Wohnungen und Immobilien vor. Bei einer effektiven Umsetzung kann in naher Zukunft ein zuverlässiges Datenbanksystem aufgebaut werden, das nach Verabschiedung des Grundsteuergesetzes eine wichtige Grundlage für die Durchsetzung darstellt.

Wenn Immobilien besteuert werden und wir Informationssysteme und Datenbanken über Immobilien aufbauen können, um Eigentumsverhältnisse zuzuordnen und genau zu sehen, wem diese Immobilien gehören, dann kann etwas scheinbar Unmögliches geschehen: Die Haus- und Grundstückspreise werden sinken, sogar stark. Die Immobilienspekulation wird fast vollständig zum Erliegen kommen. Auch die Banken müssen sich nach einer neuen Kundenbasis umsehen, anstatt nach Immobilienmagnaten.

Durch die Besteuerung soll die Ansicht konkretisiert werden, dass „Häuser zum Wohnen und nicht zur Spekulation da sind“, und nur dann rückt der Traum vom Sesshaftwerden für Arbeitnehmer in greifbare Nähe , betonte Herr Nguyen Van Dinh.

Der Immobilienmarkt zeigte kürzlich Anzeichen einer Verbesserung, nachdem die Nationalversammlung drei wichtige Marktgesetze offiziell verabschiedet hatte, die sechs Monate früher, am 1. August 2024, in Kraft treten. Während der Immobilienmarkt nur in Hanoi floriert, ist es in anderen Regionen noch recht ruhig. Angesichts der vielen Schwierigkeiten der Immobilienbranche und der anhaltenden Blockade von Investoren in den Provinzmärkten stieß der jüngste Vorschlag zur Besteuerung von Zweitwohnungen auf zahlreiche Gegenstimmen.

Tatsächlich ist die Zweitwohnungssteuer kein neuer Vorschlag, sondern wird bereits seit 2009 diskutiert. Aus verschiedenen Gründen konnte sie jedoch erst mit ihrer offiziellen Aufnahme in die Resolution Nr. 18-NQ/TW des Ständigen Ausschusses der Nationalversammlung im Juni 2022 legalisiert werden. Die Entwicklung von Regelungen/Richtlinien zur Regulierung des Grundstücksmarktes, insbesondere durch zusätzliche Steuern auf Landnutzungsrechte und Eigentumsrechte an Grundstücken ab Zweitwohnungen, stieß jedoch auf zahlreiche Hindernisse.

Viele Experten befürchten insbesondere, dass eine nicht sorgfältig berechnete und nivellierte Grundsteuer einen kontraproduktiven Effekt haben könnte, indem sie die Immobilienpreise in die Höhe treibt und es für Menschen mit niedrigem und mittlerem Einkommen schwieriger macht, eine Wohnung zu finden.

Welche Route ist geeignet?

Steuern sind ein wirksames Instrument zur Bekämpfung von Steuerhinterziehung bei Immobilienübertragungen, Spekulationen, Preisinflation usw. Die Besteuerung von Zweitwohnungen muss jedoch sorgfältig berechnet werden, um den Marktrealitäten gerecht zu werden und den Interessenausgleich aller Parteien sicherzustellen.

Nach Ansicht vieler Experten können Steuern ein Instrument sein, um die explodierenden Grundstückspreise zu kontrollieren, Spekulationen einzudämmen, Marktmanipulationen zu verhindern und den realen Wert von Immobilien wiederherzustellen. Angesichts des derzeit unklaren Mechanismus zur Verwaltung von Grundstücksinformationen ist die Besteuerung jedoch nicht einfach.

Steuern sind eine gute Lösung, da sie die Staatseinnahmen erhöhen und kurzfristig (6–12 Monate oder 1–2 Jahre) zur Marktregulierung beitragen. Langfristig können sie ihre Wirkung jedoch nicht aufrechterhalten. Es gibt jedoch viele Bedenken, dass Steuern die Preise nur erhöhen, da der Verkäufer die Steuern auf den Grundstückspreis aufschlagen muss.

Finanzexperte Dinh The Hien erklärte gegenüber der Presse, dass die Grundsteuer lediglich eine Steuer auf Immobilienbesitzer sei. Je mehr Immobilien, desto höher die Steuer. Menschen mit einem durchschnittlichen Lebensstandard, die nur ein Haus besitzen, müssen sich keine Sorgen machen.

Wer über ein großes Vermögen (z. B. Immobilien) verfügt und mit seinem Vermögen kontinuierlich Gewinne erzielt, zahlt natürlich mehr Steuern. Bei Kreditaufnahmen für Investitionen sind Steuern Teil der Kosten, die Anleger berechnen müssen, also „Gewinn und Verlust“.

Kürzlich schlug auch der vietnamesische Immobilienmaklerverband (VARS) eine neue Immobiliensteuerregelung für zwei Personengruppen vor: Käufer von Zweitwohnungen oder mehr sowie Eigentümer, die ihre Projekte aufgeben. Bei Transaktionen mit einer kurzen Eigentümerschaft des Verkäufers wird der Steuersatz schrittweise erhöht.

Zuvor, im August 2023, hatten die Wähler in Ho-Chi-Minh-Stadt erneut vorgeschlagen, Zweitwohnungen zu besteuern und unbebaute Grundstücke sowie Häuser, die keinen Bodenwert generieren, höher zu besteuern. Das Finanzministerium erklärte, es habe einen Gesetzentwurf zur Grundsteuer geprüft und ausgearbeitet. Dieser soll 2024 in das Programm zur Entwicklung von Gesetzen und Verordnungen aufgenommen und der Nationalversammlung in der 8. Sitzung (Oktober 2024) zur Stellungnahme vorgelegt werden.

Khanh An

Quelle: https://www.congluan.vn/lai-nong-chuyen-danh-thue-bat-dong-san-thu-hai-can-xay-dung-lo-trinh-phu-hop-voi-suc-khoe-thi-truong-post314987.html