Um das Ziel von 1 Million Sozialwohnungen bis 2030 zu erreichen, müssen eine Reihe von Engpässen behoben werden

DNVN – Die Regelung des Grundstücksfonds, die Baufeldräumung, die Befreiung und Ermäßigung von Landnutzungsgebühren, die Unterstützung bei Investitionskosten für technische Infrastruktursysteme, Verkaufspreise und Vorschriften für berechtigte Mieter und Käufer gelten als sechs offene Fragen, die gelöst werden müssen, um das Ziel von 1 Million Sozialwohnungen bis 2030 zu erreichen.

In den letzten Jahren haben die Regierung , Ministerien und Sektoren zahlreiche Maßnahmen ergriffen, um die Umsetzung und Fertigstellung von Sozialwohnungs- (NOXH) und Arbeiterwohnungsprojekten (NOCN) für Menschen mit niedrigem Einkommen und Arbeiter in Industrieparks und -clustern (IPs) zu fördern. Die Ergebnisse entsprachen jedoch nicht den Erwartungen.

Am 24. Mai erließ das Zentrale Exekutivkomitee die Richtlinie Nr. 34 zur Stärkung der Parteiführung bei der Entwicklung des sozialen Wohnungsbaus. Die Richtlinie sieht vor, bis 2030 mindestens eine Million Sozialwohnungen für Menschen mit niedrigem Einkommen und Arbeiter in Industriegebieten bereitzustellen.

Laut Herrn Vu Chi Kien, stellvertretender Generaldirektor der QUALIPRO Construction Joint Stock Company, einem Mitglied der Vietnam Industrial Park Finance Association (VIPFA), bekräftigte die Richtlinie 34 erneut die Entschlossenheit unserer Partei, soziale Sicherheit für Menschen mit niedrigem Einkommen, Arbeiter und andere Personen umzusetzen, die Anspruch auf Sozialwohnungspolitik haben.

Um dieses Ziel zu erreichen, ist es laut Herrn Kien notwendig, sechs Hauptgruppen von Hindernissen zu beseitigen.

Erstens: Die Zuteilung von Grundstücken für Sozialwohnungen und Gewerbewohnungen. Die Regelung, mindestens 20 % der Wohnflächen in Gewerbebauprojekten für den Bau von Sozialwohnungen zu reservieren, ist eine gute Maßnahme. Eine strikte Umsetzung wird jedoch die Preise für Sozialwohnungen unbeabsichtigt in die Höhe treiben, insbesondere wenn Gewerbebauprojekte in attraktiven, zentralen und wertvollen Lagen liegen. Zudem werden die zukünftigen Lebenshaltungskosten in zentralen Lagen hoch und für Menschen mit geringem Einkommen ungeeignet sein.

Mit der Direktive 34 des Zentralkomitees der Partei wurde die Aufgabe festgelegt, bis 2030 mindestens eine Million Wohnungen für Menschen mit niedrigem Einkommen und Arbeiter in Industrieparks bereitzustellen.

„Die Regelung, 20 Prozent des Wohnraumfonds eines gewerblichen Wohnbauprojekts für Sozialwohnungsprojekte zu reservieren, hängt vom jeweiligen Standort des Projekts ab. Alternativ wäre es realistischer, diese Wohnraumfonds in einem zentral an einem geeigneten Standort angeordneten Sozialwohnungsprojekt zu bündeln“, sagte Herr Kien.

Zweitens: Baufeldräumung (GPMB). Viele Projekte verzögern sich aufgrund des Scheiterns der GPMB, wenn sich das Sozialwohnungsprojekt innerhalb oder neben dem NOTM-Projekt befindet. Zu diesem Zeitpunkt können Grundstücksbesitzer die Förderrichtlinien der GPMB für beide Projekte vergleichen.

Mit Inkrafttreten des neuen Bodengesetzes verhandelt der Investor beim NOTM-Projekt den Entschädigungspreis für den Landerwerb mit der Bevölkerung. Beim NOXH-Projekt hingegen richtet sich der Preis nach den staatlichen Vorschriften. Daher wird der Unterschied im Entschädigungspreis für den Landerwerb (obwohl die beiden Projekte direkt nebeneinander liegen) zwischen den beiden Projekttypen (NOTM und NOXH) noch größer ausfallen. Die Entschädigungsmaßnahmen für NOXH-Projekte werden dann schwieriger umzusetzen sein.

Bei Sozialwohnungen und Industriewohnungen hingegen ist es gesetzlich vorgeschrieben, dass die Regierung die Baulücke räumt und den Investoren Bauland zur Verfügung stellt. In der Praxis müssen die Investoren jedoch bei den meisten Projekten die Baulücke selbst räumen, was viele Schwierigkeiten und Kosten mit sich bringt.

Drittens: Befreiung von Landnutzungsgebühren. Sozialwohnungen und Industriewohnungen sind gesetzlich von Landnutzungsgebühren befreit, um Kauf- und Mietpreise zu senken. Bei der Umsetzung der aktuellen Richtlinie zur Befreiung von Landnutzungsgebühren muss jedoch zunächst die Höhe der Landnutzungsgebühr berechnet werden, bevor Investoren von der Gebühr befreit werden.

Dies führt zu einem erheblichen Mehraufwand für die Behörden bei der Durchführung von Maßnahmen zur Berechnung der befreiten Landnutzungsgebühren und verlängert gleichzeitig die Zeit für die Projektumsetzung.

Viertens: Unterstützung der Investitionskosten für technische Infrastruktursysteme. Gemäß den Vorschriften unterstützt der Staat bei Sozialwohnungsprojekten die Investitionskosten für technische Infrastruktursysteme teilweise oder vollständig. Die meisten Projekte profitieren jedoch bisher nicht von dieser Regelung. Wird diese Regelung umgesetzt, sinken auch die Kauf- und Mietpreise für Sozialwohnungen.

Fünftens muss hinsichtlich der Regulierung der Preise für Sozialwohnungen die Vorstellung ausgeräumt werden, dass der Bau von Wohnungen für Menschen mit niedrigem Einkommen mit geringer Bauqualität und geringen damit verbundenen sozialen Annehmlichkeiten verbunden sei.

Obwohl es sich um ein Sozialwohnungsprojekt handelt, müssen die Anforderungen an Bauqualität, Sicherheit und Versorgungseinrichtungen den Vorschriften entsprechen und dürfen nicht wesentlich unter denen durchschnittlicher NOTM-Projekte liegen. Die Senkung von Kauf- und Mietpreisen muss durch staatliche Fördermaßnahmen erfolgen, nicht durch Kürzungen bei den Versorgungseinrichtungen und der Bauqualität.

Sechstens: Was die Regelungen für Personen betrifft, die NOCN-Wohnungen mieten oder kaufen dürfen. Tatsächlich möchten Investoren viele NOCN-Wohnungen verkaufen, um schnell Kapital zurückzugewinnen und Gewinn zu machen, anstatt sie zu vermieten. Denn eine Vermietung würde bedeuten, einen großen Betrag für Kleingeld auszugeben, die Kapitalrückgewinnung würde lange dauern und langfristige Zinsen verursachen, was für Investoren riskant wäre.

Bei NOCN-Projekten haben die Arbeiter jedoch oft die Einstellung, nicht zu kaufen. Nur wenige Menschen möchten Wohnungen kaufen, die meisten Arbeiter wohnen aus finanziellen Gründen nur zur Miete.

Dies ist auch der Grund, warum einige NOCN-Projekte zwar abgeschlossen werden, die Investoren aber nur relativ wenige Wohnungen verkaufen. Die Anzahl der verkauften Wohnungen ist gering, und die Investoren müssen steigende Mietpreise ausgleichen, um das Projekt effektiv zu gestalten. Dadurch sind die Mietpreise höher als die Mieten für Wohnungen für die Bevölkerung. Auch Arbeitnehmer sind nicht daran interessiert, NOCN-Wohnungen zu mieten.

Um diesen Widerspruch teilweise aufzulösen, schlug Herr Kien einen Mechanismus vor, der es Eigentümern von Produktionsunternehmen in Industrieparks und Industrieclustern ermöglicht, ganze Stockwerke oder ganze NOCN-Gebäude kostenlos oder zu Vorzugspreisen für ihre Mitarbeiter zu bauen oder zu vermieten. Dadurch würden Investoren in Sozialwohnungsprojekte ihr Kapital schnell zurückerhalten, Unternehmen ihre Mitarbeiter halten und die Mitarbeiter könnten zu erschwinglichen Preisen in Wohnungen leben. Dies würde sowohl NOCN-Investitionen als auch die in diesen Projekten lebenden Mitarbeiter fördern und die soziale Absicherung gewährleisten.

Minh Thu

Quelle: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/hang-loat-nut-that-can-go-de-dat-muc-tieu-1-trieu-nha-o-xa-hoi-vao-nam-2030/20240529023908285