Lösung der Schwierigkeiten bei Anleihen und Immobilien

In einem kürzlich veröffentlichten Bericht über den Immobilien- und Wohnungsmarkt erklärte das Bauministerium , dass Immobilienunternehmen mit zahlreichen Schwierigkeiten konfrontiert seien. Insbesondere stieg die Zahl der Immobilienunternehmen, die im Jahr 2022 Insolvenz anmeldeten und ihre Geschäftsauflösung beantragten, im Vergleich zu 2021 um 38,7 %.

Schwierigkeitsgrad über Schwierigkeitsgrad

Die Agentur schätzt, dass Unternehmen der Immobilienbranche im Jahr 2022 mit zahlreichen Herausforderungen konfrontiert sein werden. Einige Unternehmen reduzieren ihre Belegschaft um bis zu 50 %, um die Schwierigkeiten zu bewältigen. Die Hauptgründe dafür sind Schwierigkeiten beim Zugang zu Krediten, der Ausgabe von Anleihen und der Kapitalbeschaffung von Kunden. Dies führt dazu, dass vielen Unternehmen Kapital fehlt und sie ihre Projektumsetzung verzögern oder vorübergehend aussetzen müssen.

Darüber hinaus sind Kreditzinsen, Wechselkurse, Benzinpreise und Baumaterialpreise gestiegen, was zu höheren Kosten für Unternehmen führt und deren Geschäftsbetrieb beeinträchtigt. Die Tatsache, dass Kunden, die Immobilien kaufen, nur schwer an Bankkredite kommen, wirkt sich indirekt auch auf die Liquidität von Immobilienprodukten und -projekten aus. Unternehmen können ihre Produkte nicht verkaufen, um Kapital zurückzugewinnen und zu reinvestieren.

Darüber hinaus stehen einige Unternehmen seit Ende 2022 bis heute aus vielen Gründen weiterhin unter Druck, ihre Anleihen vorzeitig an die Anleger zurückzuzahlen, unter anderem aufgrund geänderter Richtlinien zur Kontrolle der von Unternehmen ausgegebenen Anleihen.

Der Vietnam Bond Market Report der Vietnam Bond Market Association (VBMA) zeigt, dass das Gesamtvolumen der Unternehmensanleihenemissionen im vergangenen Jahr 255.163 Milliarden VND erreichte, ein Rückgang von 66 % gegenüber dem Vorjahr. Der Emissionswert der meisten Branchengruppen sank 2022 im Vergleich zum Vorjahr, insbesondere die Anleiheemissionen von Immobilienunternehmen gingen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum aufgrund zahlreicher ungünstiger Makrofaktoren um 80,8 % zurück.

Schwierigkeiten bei der Kapitalbeschaffung beeinträchtigen die Kauf- und Verkaufsaktivitäten auf dem Immobilienmarkt erheblich. Foto: TAN THANH

In der Zwischenzeit mussten Unternehmen Anleihen im Wert von bis zu 210.830 Milliarden VND im Voraus zurückkaufen, was einem Anstieg von 46 % gegenüber 2021 entspricht. Davon kaufte die Immobiliengruppe etwa 35.400 Milliarden VND im Voraus zurück. Das bedeutet, dass die Kapitalquellen für Immobilien nicht nur knapper, sondern im Vergleich zu früher auch deutlich eingeschränkt wurden, was viele Unternehmen der Branche in Schwierigkeiten brachte. Eine Reihe von Unternehmen, die kürzlich Verluste gemeldet haben, verdeutlichen diese Schwierigkeiten. So verlor Phat Dat Real Estate im letzten Quartal 2022 fast 230 Milliarden VND, Cen Land meldete im vierten Quartal 2022 ebenfalls einen Verlust nach Steuern von bis zu 58,6 Milliarden VND oder die Dat Xanh Group verzeichnete einen Nettoverlust von mehr als 400 Milliarden VND … und auch viele andere große Unternehmen verzeichneten starke Umsatz- und Gewinnrückgänge.

Der Vorstandsvorsitzende eines Immobilienunternehmens mit Anleiheschulden von über 200 Milliarden VND sagte, sein Unternehmen habe „Verluste und Schmerzen“ in Kauf genommen, um sein Anlageportfolio neu zu ordnen und Projekte zu verkaufen, um der Schulden- und Zinssituation zu entkommen. Doch sei es in dieser Zeit äußerst schwierig, Partner für den Verkauf zu finden, da die meisten Immobilienunternehmen ihre Kapitalquellen erschöpft hätten und es schwierig sei, jedes Vermögen zu verkaufen, nicht nur Immobilien.

„Die zu schnelle und plötzliche Verknappung des Marktes für Unternehmensanleihen hat uns daran gehindert, rechtzeitig zu reagieren. Was uns jetzt Sorgen bereitet, ist die Frage, wie wir Kapital für die Umsetzung von Projekten finden können, während viele verfahrensbezogene Richtlinien noch nicht geklärt sind. Daher brauchen wir von der Regierung bald eine Möglichkeit, Richtlinien zur Unterstützung von Unternehmen bei der Umsetzung von Projekten aufzuheben“, erklärte er.

Viele Lösungen

Dr. Nguyen Huu Huan von der Wirtschaftsuniversität Ho Chi Minh City erklärte gegenüber Reportern der Zeitung Lao Dong, der Immobilienmarkt habe mit Schwierigkeiten bei der Kapitalaufnahme und -ausgabe zu kämpfen, insbesondere die Kapitalquellen würden streng kontrolliert. Um die Kapitalengpässe in diesem Markt zu lösen, müsse die Staatsbank ihre Politik durch konkrete Botschaften und eine gewisse Unterstützung kurzfristiger Kredite unter Beweis stellen, um die Liquidität von Immobilienunternehmen zu sichern.

„Die Probleme mit Unternehmensanleihen lassen sich nicht über Nacht lösen, während Immobilienunternehmen dringend Betriebskapital benötigen, um ihre Projekte weiter umsetzen zu können. Die Unternehmen können andere Kapitalquellen wie beispielsweise ausländische Kredite erschließen, sind aber mit Wechselkursrisiken konfrontiert, da sie in US-Dollar leihen müssen und nicht alle Unternehmen die Voraussetzungen für die Mobilisierung internationalen Kapitals erfüllen. Daher besteht das kurzfristige Problem weiterhin darin, dass sie Kreditkapital zur „Unterstützung“ benötigen, um zur Erholung der Immobilienunternehmen beizutragen“, so Dr. Nguyen Huu Huan.

Laut Dr. Nguyen Huu Huan sind nicht nur Immobilienunternehmen von der Kreditfinanzierung betroffen, sondern auch Privatkunden, die sich für den Kauf von Wohneigentum oder als Investition Geld leihen, haben nur eingeschränkten Zugang zu Kapital oder müssen mit hohen Zinsen von etwa 15 bis 16 % pro Jahr rechnen. Daher muss bald eine Lösung gefunden werden, um die Kreditzinsen zu stabilisieren oder zu senken.

Zur Lösung des Unternehmensanleihenproblems sagte Dr. Le Dat Chi, stellvertretender Leiter der Fakultät für Unternehmensfinanzierung an der Wirtschaftsuniversität Ho Chi Minh City, dass es notwendig sei, diese als einen wichtigen Kanal zur Kapitalbeschaffung für Unternehmen zusätzlich zu Bankkrediten anzuerkennen, um Maßnahmen zur Organisation und Verwaltung des Unternehmensanleihenmarktes zu ergreifen, so wie Banken Kreditvergabevorschriften zum Schutz der Einleger einhalten müssen.

Der Finanz- und Wertpapierexperte Lam Minh Chanh erklärte unterdessen, der Markt für Unternehmensanleihen habe in letzter Zeit bei vielen Anlegern das Vertrauen verloren und sie hätten nicht die Absicht, sich wieder zu beteiligen. Um die wichtige Rolle von Unternehmensanleihen wiederherzustellen, müssten folgende Bedingungen gewährleistet sein:

Erstens und vor allem müssen alle Unternehmensanleihen von renommierten Ratingagenturen bewertet werden. Anleger kennen dann das Risiko jeder Unternehmensanleihe. Zweitens müssen die Aufsichtsbehörden den Anleihenvertrieb streng kontrollieren. Vermeiden Sie unbedingt die Umgehung des Gesetzes und den öffentlichen Vertrieb privat ausgegebener Anleihen. Drittens dürfen nur Personen mit Wertpapiermaklerzertifikat Anleger bei Anleihen beraten und ihnen diese verkaufen. Vermeiden Sie die Beratung von Nicht-Profis wie Bankangestellten zum Anleihenverkauf.

Viertens müssen Anleiheberater und -verkäufer einen detaillierten und strengen Beratungsprozess befolgen, um sicherzustellen, dass die Anleger genau verstehen, in welche Unternehmensanleihen sie investieren und welche potenziellen Risiken diese Unternehmensanleihen bergen. „Wenn uns das gelingt, werden sich Unternehmensanleihen allmählich erholen und stark entwickeln und zu einem Kapitalversorgungskanal für Unternehmen, insbesondere Immobilienunternehmen, werden“, betonte Experte Lam Minh Chanh.

Aus Sicht der Verwaltungsbehörde erklärte Herr Hoang Hai, Direktor der Abteilung für Wohnungs- und Immobilienmarktverwaltung im Bauministerium, dass das Bauministerium dem Finanzministerium vorgeschlagen habe, der Regierung eine Änderung und Ergänzung des Dekrets 65/2022/ND-CP vorzulegen, das das Angebot und den Handel mit einzelnen Unternehmensanleihen auf dem Inlandsmarkt und das Angebot von Unternehmensanleihen auf dem internationalen Markt regelt, die Leitung und Anleitung für das Angebot und den Handel mit Unternehmensanleihen auf dem Inlandsmarkt und das Angebot von Unternehmensanleihen auf dem internationalen Markt im Einklang mit den gesetzlichen Bestimmungen stärkt und die Kapitalmobilisierungsaktivitäten von Immobilienunternehmen an der Börse kontrolliert, um Spekulation, Manipulation und Preisinflation zu vermeiden.

In Bezug auf die Staatsbank schlug das Bauministerium vor, geeignete Pläne zur Verwaltung der Kreditobergrenzen zu prüfen und vorzuschlagen, um die Wirtschaft zu unterstützen. Außerdem sollte es Kreditinstitute anleiten und ihnen Anleitung geben, damit Unternehmen, Eigenheimkäufer und Investoren Zugang zu Kreditkapital erhalten. Außerdem sollte es Kreditinstitute anleiten und ihnen Anleitung geben, Unternehmen und Immobilienprojekten, die die gesetzlichen Bedingungen erfüllen, rasch Kredite zu gewähren und das Geld auszuzahlen. Außerdem sollte es der Kreditvergabe an Sozialwohnungen, Arbeiterwohnungen, kostengünstige Gewerbewohnungen und andere Arten von Immobilien, die der Produktion und der sozialen Sicherheit dienen und eine hohe Effizienz und Schuldentilgungsfähigkeit aufweisen, Vorrang einräumen.

Für die Gemeinden ist es notwendig, die Wohnungs- und Immobilienprojekte in der Region zu prüfen und zu listen. Dabei sind insbesondere die Gründe für Projekte zu untersuchen, deren Investitionen zwar genehmigt, aber nicht oder nur langsam umgesetzt wurden. Auf dieser Grundlage ist der Schwerpunkt auf die Beseitigung rechtlicher und verfahrenstechnischer Schwierigkeiten und Hindernisse bei der Vorbereitung von Investitionen in Wohnungsbauprojekte zu legen, um das Marktangebot zu erhöhen. Die Reform der Verwaltungsverfahren muss beschleunigt werden, um eine Verantwortungsverweigerung und Verzögerung der Abwicklung von Verfahren zur Umsetzung von Immobilienprojekten in der Region zu vermeiden.

Internationale Erfahrung recherchieren

Dr. Can Van Luc, Mitglied des Nationalen Finanz- und Geldpolitikbeirats, sagte, er habe 16 Lösungen zur Rettung des chinesischen Immobilienmarktes sorgfältig geprüft und sei zu dem Schluss gekommen, dass Vietnam zehn davon prüfen und anwenden könne.

„Tatsächlich haben wir einige Lösungen umgesetzt, wie etwa Steuerstundung/-verschiebung, Schuldenstundung/-verschiebung … Wir haben uns auch mit dem Bauministerium, dem Finanzministerium und der Regierung beraten, um andere Lösungen zu prüfen und eine Richtung zu finden, die der tatsächlichen Situation im Land angemessen ist.“

Unternehmen müssen beispielsweise Preisnachlässe beim Verkauf von Vermögenswerten akzeptieren, um Schulden fristgerecht zu begleichen. Dekret 65 erlaubt es zudem, mit Anleihegläubigern über eine Verlängerung der Laufzeit in schwierigen Situationen zu verhandeln. Der Tausch von Geld gegen Waren oder Anleihen gegen Immobilien muss staatlich geregelt sein, um mögliche rechtliche Probleme zu vermeiden. Unternehmen dürfen Schulden prolongieren, d. h. neue Anleihen begeben, um alte Schulden zu tilgen“, so Herr Luc.

(*) Siehe Lao Dong Zeitung, Ausgabe vom 30. Januar

Quelle: https://nld.com.vn/kinh-te/hoa-giai-kho-khan-de-phat-trien-go-kho-cho-trai-phieu-va-bat-dong-san-20230131213303926.htm