Immobilienprojektübertragung steht vor Schwierigkeiten

Der Kauf, Verkauf und die Übertragung von Immobilienprojekten ist derzeit mit zahlreichen rechtlichen Schwierigkeiten verbunden.

In den letzten Monaten des Jahres 2024 sind viele in- und ausländische Immobilienunternehmen mit reichlich finanziellen Ressourcen angesichts des knappen Wohnungsangebots aktiv auf der Jagd nach sauberen Grundstücksfonds und Projekten mit klarem Rechtsstatus, um weiterhin zu investieren und so dem neuen Marktzyklus zuvorzukommen.

Priorisieren Sie Projekte mit klarem Rechtsstatus

Aufzeichnungen zufolge wurden in den letzten Monaten kontinuierlich viele neue Projektinvestitionsverträge angekündigt. So meldeten beispielsweise im September die Truong Son Real Estate Company und die Him Lam Company die Umsetzung eines Wohnbauprojekts im Bezirk Duc Hoa in der Provinz Long An mit einer Fläche von 214.921 Hektar und einer Gesamtinvestition von 11.221 Milliarden VND an.

Ebenfalls im September schlug die Everland Group vor, Investitionen in zwei neue Stadtgebiete in Haiphong mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von knapp 5 Milliarden VND zu prüfen. Das Stadtgebietsprojekt Hong Thai im Distrikt An Duong umfasst eine Fläche von 21,8 Hektar. Die geschätzten Gesamtkosten belaufen sich auf rund 1,9 Milliarden VND, wovon etwa 92 Milliarden VND für die Räumung des Geländes anfallen. Das Stadtgebietsprojekt in den Gemeinden Hoa Dong und Lam Dong im Distrikt Thuy Nguyen umfasst eine Fläche von etwa 30,6 Hektar. Die geschätzten Gesamtkosten belaufen sich auf rund 2,992 Milliarden VND, wovon etwa 127 Milliarden VND für die Räumung des Geländes anfallen.

Darüber hinaus hat sich diese Gruppe für den Bau des neuen Stadtgebietsprojekts G19 in der Gemeinde Kim No im Bezirk Dong Anh in Hanoi angemeldet. Die vorläufigen Gesamtkosten des Projekts belaufen sich auf rund 2,183 Milliarden VND. Die Umsetzung soll zwischen 2024 und 2029 erfolgen. Das Unternehmen wurde jedoch disqualifiziert, da es die Anforderungen an Kapazität und Erfahrung nicht erfüllte.

In Ho-Chi-Minh-Stadt gab die SkyWorld Development Company Limited, eine Tochtergesellschaft des malaysischen Konzerns, kürzlich den Erwerb von 100 % der Anteile der Thuan Thanh Real Estate Production, Trading and Business Joint Stock Company für 350 Milliarden VND bekannt. Thuan Thanh ist damit alleiniger und rechtmäßiger Nutzer des 2.060 m2 großen Grundstücks im 8. Bezirk von Ho-Chi-Minh-Stadt.

Unterdessen erwarb das japanische Unternehmen Nishi Nippon Railroad 25 % der Anteile am Projekt Paragon Dai Phuoc (Dong Nai) von der Nam Long Group für 26 Millionen US-Dollar. Ebenso „erwarb“ die Tripod Technology Corporation (Taiwan – China) ein 18 Hektar großes Industriegrundstück in Ba Ria – Vung Tau von der Sonadezi Chau Duc Company.

Einige Monate zuvor war der südliche Markt Zeuge eines Großgeschäfts zwischen der Kim Oanh Group Corporation und zwei japanischen Partnern, NTT Urban Development, Sumitomo Forestry und Kumagai Gumi Co. Ltd., bei dem es um die gemeinsame Umsetzung des Projekts „The One World“ in Binh Duong ging. Die Gesamtinvestition belief sich auf über eine Milliarde US-Dollar.

Der Investmentberatungsleiter eines Immobilienunternehmens erklärte gegenüber Reportern: „Wir arbeiten mit internationalen Unternehmen und Investmentfonds zusammen. Sie sagten, sie möchten unbedingt Immobilienprojekte in Vietnam kaufen oder beim Investitionsbau, beim Produktaustausch oder als Generalvertreter zusammenarbeiten …“

Insbesondere Wohnungsbauprojekte, Wohngebiete, Grundstücke und Reihenhäuser werden bevorzugt, aber wichtig ist, dass das Projekt einen sauberen Rechtsstatus hat, die Grundsteuerverpflichtungen erfüllt sind, eine Baugenehmigung vorliegt oder bald vorliegt und für den Verkauf in Frage kommt...“.

Der vietnamesische Immobilienmarkt ist für ausländische Investoren sehr attraktiv. Foto: HOANG TRIEU

Rechtliche Verwicklungen, schwierig zu handeln

Laut Herrn Tran Minh Ngoc Viet, Generaldirektor der Vietpearl Group Real Estate Corporation, sind in- und ausländische Investoren aktiv auf der Jagd nach Projekten oder sauberen Grundstücksfonds in Gebieten mit starkem zukünftigen Entwicklungspotenzial.

Die Vietpearl Group sucht zudem nach Möglichkeiten zur Erweiterung ihres Grundstücksfonds und ist bereit, über den Verkauf von Projekten zu sprechen. Der Kauf-, Verkaufs- und Übertragungsprozess von Projekten ist jedoch derzeit mit zahlreichen rechtlichen Schwierigkeiten verbunden, insbesondere im Zusammenhang mit der Projektübertragung.

Herr Viet sagte, die größten Hindernisse bei der Übertragung von Projekten seien rechtliche Fragen und die Bewertung des Grundstücks. Seiner Umfrage zufolge haben rund 60 Prozent der potenziellen Projekte Schwierigkeiten aufgrund langwieriger Genehmigungsverfahren oder unrealistischer Grundstückspreise.

Wenn diese Probleme gelöst werden, werden die Handelsaktivitäten mit Grundstücksfonds sehr spannend, insbesondere im Segment der Industriegrundstücke und gut geplanten Wohngebiete, und werden den Bedürfnissen in- und ausländischer Investoren gerecht.

Tran Thi Khanh Linh, stellvertretende Direktorin von Savills Vietnam Investment Consulting, erklärte, dass ausländische Investoren in Vietnam, insbesondere in den Innenstädten, stets auf der Suche nach günstigen Immobilienprojekten seien. Wichtig sei jedoch, dass der rechtliche Status des Projekts klar und umsetzungsbereit sei. Tatsächlich kam es bei vielen Projekten zu Verzögerungen im Umsetzungsprozess, was zu Verlusten für die Investoren führte.

Frau Linh teilte mit, dass Savills im Jahr 2024 zahlreiche in- und ausländische Investoren begrüßen und beraten habe. Diese Investoren wollten in viele verschiedene Anlageformen investieren, interessierten sich aber insbesondere für Betriebsimmobilien wie Bürogebäude. Wohnimmobilien seien aufgrund des knappen Angebots weiterhin auf der Suche.

Frau Linh ist jedoch davon überzeugt, dass es mit der Verabschiedung und Anwendung immobilienbezogener Gesetze zu positiven Anpassungen auf dem Markt kommen wird, die zur Stärkung des Rechtssystems beitragen und eine günstige Grundlage für Investoren schaffen.

Tatsächlich interessieren sich Investoren aus Japan, Singapur, Malaysia, Südkorea und China schon seit langem für vietnamesische Immobilien. In letzter Zeit ist die Zahl der Investoren aus Europa und dem Nahen Osten gestiegen.

Projekte mit klaren Rechtsdokumenten sowie städtische Gebiete in Ho-Chi-Minh-Stadt und den umliegenden Provinzen mit guter Verkehrsinfrastruktur werden weiterhin Investoren anziehen. Frau Linh ist überzeugt, dass Investoren mit der Erholung der Wirtschaft und des Immobilienmarktes im Jahr 2025 mehr Vertrauen in die Beteiligung an Projekten haben und das Angebot größer werden wird.

Als Maklerberater und Gründer und leitender Anwalt von LMP Lawyers berät und begleitet Dr. Le Minh Phieu die Parteien direkt. Er ist davon überzeugt, dass für den Erfolg einer Projektkauf- und -verkaufstransaktion viele Faktoren entscheidend sind. Besonders wichtig ist dabei die Harmonie und Resonanz der Parteien.

Insbesondere die Verkaufsoption ist für ausländische Investoren von großem Interesse, um sich auf zukünftige Situationen vorzubereiten, in denen das Projekt seine gesetzten Geschäftsziele nicht erreicht. Darüber hinaus stellt der Käufer zusätzliche Anforderungen für den Fall, dass der Verkäufer bei Ausübung der Verkaufsoption nicht über ausreichende finanzielle Mittel verfügt, um seiner Rückkaufverpflichtung nachzukommen.

Rückgang der M&A-Deals

Laut Statistiken der Agentur für Auslandsinvestitionen gab es in den ersten zehn Monaten des Jahres 2024 2.669 Kapitaleinlage- und Aktienkauftransaktionen (M&A) durch ausländische Investoren mit einem Gesamtwert der Kapitaleinlage von über 3,68 Milliarden US-Dollar. Dies entspricht einem Rückgang von 10,4 % in der Menge und 29 % im Wert im Vergleich zum gleichen Zeitraum 2023. Insbesondere der Immobiliensektor soll stark von rechtlichen Problemen betroffen sein, was zu einem Rückgang des Angebots führt. 2024 ist das Jahr, in dem immobilienbezogene Gesetze umgesetzt und angewendet werden. Daher lassen viele unklare Fragen Investoren und den Markt abwarten.

Quelle: https://nld.com.vn/chuyen-nhuong-du-an-bat-dong-san-gap-kho-19624122522114545.htm