Immobilien schließen wegen des Tet-Festes früher

Der Markt hat sich allmählich erholt.

In einem Gespräch mit Thanh Nien bekräftigte Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), dass man bislang sagen könne, dass das erste Quartal 2023 den Tiefpunkt des Immobilienmarktes markiert habe. Bislang habe sich der Markt erholt, sei aber immer noch sehr schwierig. Der Schwierigkeitsgrad nehme mit der Zeit tendenziell ab, der nächste Monat sei besser als der Vormonat, das nächste Quartal sei besser als das Vorquartal, was sich in Ho Chi Minh-Stadt deutlich zeige.

Herr Le Hoang Chau führte an, dass der Immobilienmarkt in Ho-Chi-Minh-Stadt im ersten Quartal 2023 um minus 16,2 % wuchs, dann in den ersten sechs Monaten des Jahres 2023 auf minus 11,58 % sank, bis zum Ende des dritten Quartals 2023 um minus 8,71 % wuchs und nach neun Monaten der Schwierigkeitsgrad des Immobilienmarktes im Vergleich zum ersten Quartal 2023 um 42,3 % gesunken war. Ende 2023 war das Immobiliengeschäft die einzige Dienstleistungsbranche mit negativem Wachstum in Ho-Chi-Minh-Stadt, obwohl es sich in jedem Quartal kontinuierlich verbesserte.

Nach Angaben des Statistikamts von Ho-Chi-Minh-Stadt verzeichnete der lokale Immobiliensektor im Jahr 2023 ein Minus von 6,38 %. Dies stellt einen Ausnahmefall dar, da andere Dienstleistungssektoren alle Jahre ein Wachstum von über 3 % bis über 10 % verzeichneten. Von den mehr als 52.100 im letzten Jahr neu gegründeten Unternehmen (DN) mit einem eingetragenen Kapital von über 470.300 Milliarden VND hatten nur 1.541 Immobilienunternehmen einen Umfang von über 61.100 Milliarden VND, was einem Rückgang von 38,7 % beim Volumen und 44,9 % beim Kapital entspricht.

Immobilienunternehmen erleben ein Jahr voller Schwankungen und Schwierigkeiten.

Darüber hinaus ist auch die Bautätigkeit in Ho-Chi-Minh-Stadt weniger lebhaft. Bis Ende November hat die Stadt fast 21.300 Baugenehmigungen und größere Reparaturgenehmigungen mit einer Grundfläche von über 4 Millionen ^{Quadratmetern} erteilt. Das entspricht einem Rückgang von 29 % bei den Genehmigungen und 29,6 % bei der Fläche im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2022.

Herr Le Hoang Chau erklärte, dass es auf dem Markt bislang weiterhin an bezahlbarem Wohnraum mangele und auch kein Sozialwohnungsangebot mehr gebe. Der Markt sei weiterhin unausgewogen, die Wohnprodukte seien ungleich verteilt und würden sich auf das gehobene Wohnsegment konzentrieren. Von 2020 bis heute machten gehobene Wohnimmobilien stets einen überwiegenden Anteil von bis zu 70–80 % des gesamten Marktangebots aus, der Rest entfällt auf die Mittelklasse, und es gebe kaum bezahlbaren Wohnraum, was zu einem Mangel an bezahlbarem Wohnraum führe. Sozialwohnungen seien die Wohnform, die den tatsächlichen Bedürfnissen der Mehrheit der Bevölkerung entspreche.

Dies hat dazu geführt, dass die Immobilienpreise von 2017 bis heute kontinuierlich gestiegen sind und weiterhin „hoch“ bleiben, sodass sie für Mittelverdiener, Geringverdiener in städtischen Gebieten, Beamte, Staatsbedienstete, Offiziere der Streitkräfte, Arbeiter und Einwanderer finanziell untragbar sind. Bei einem Preis von etwa 2 bis 3 Milliarden VND pro Wohnung für eine erschwingliche Wohnung müssen Menschen mit niedrigem Durchschnittseinkommen und Ersparnissen von etwa 100 Millionen VND pro Jahr etwa 25 Jahre lang darauf warten, ein Haus kaufen zu können. Wenn die Sozialwohnungspolitik nicht geändert wird, können Menschen, die die Einkommensteuer der Stufe 1 zahlen (derzeit unter 60 Millionen VND pro Jahr geregelt), keine Sozialwohnungen kaufen.

Laut Immobilienexperte Phan Cong Chanh liegt der Grund für das negative Wachstum des Immobilienmarktes darin, dass es kaum neue Produkte gibt. In Ho-Chi-Minh-Stadt steht als einziges neues Projekt die Khang Dien Group zum Verkauf, die die rechtlichen Verfahren abgeschlossen und den Verkauf freigegeben hat. Die meisten der zuletzt zum Verkauf stehenden Projekte befinden sich in der nächsten Phase. Da es kaum neue Projekte gibt, gibt es auf dem Markt kaum Transaktionen, und die Unternehmen erzielen keine Einnahmen. Da es keine neuen Produkte gibt, sind die rechtlichen Verfahren für die Projekte nahezu festgefahren, sodass auch der Zugang zu Bankkrediten nicht möglich ist. „Die Immobilienpreise sind nach wie vor hoch, und die Menschen warten mit dem Kauf auf weitere Preisrückgänge, was den ohnehin schwierigen Markt noch schwieriger macht. Bislang haben sich die beiden Engpässe des Immobilienmarktes – rechtliche Verfahren und Kapitalaufnahme – nicht wesentlich verbessert, sodass die meisten Immobilienunternehmen die Schwierigkeiten nicht überwinden können“, so seine Einschätzung.

Früher Urlaub und noch kein Arbeitstag

Eine von Thanh Nien durchgeführte Umfrage unter Immobilienunternehmen zeigt, dass viele Immobilienunternehmen ihren Mitarbeitern bisher Tet-Ferien gewährt und nicht bekannt gegeben haben, wann sie wieder arbeiten werden, da sie nicht über genügend Ressourcen verfügen, um den Betrieb aufrechtzuerhalten. Auch die übrigen Unternehmen arbeiten aufgrund mangelnder Umsätze nur mäßig.

Auf die Frage, wann das Unternehmen Tet-Feiertage feiert, gab der Leiter eines Immobilienunternehmens zu, dass die meisten Geschäfte seit fast einem Jahr nicht mehr laufen. Derzeit seien nur noch das Führungsteam und die Rechtsabteilung im Einsatz, während die Vertriebsabteilung keine Produkte mehr zu verkaufen habe. Daher habe das Unternehmen schon vor langer Zeit Personal abgebaut und entlassen, nur das Managementteam sei noch im Amt. Auch diese Abteilung wisse nicht, wann sie wieder arbeiten könne, da sie auf die Erholung des Marktes warte und neue Produkte benötige. „Bis jetzt muss das Unternehmen noch von Tag zu Tag arbeiten und sich gegenseitig über Wasser halten, um zu überleben.“

Selbst Sozialwohnungen können aus rechtlichen Gründen nicht gebaut werden, geschweige denn Gewerbewohnungen. Das Unternehmen hat ein Sozialwohnungsprojekt, dessen Bau am 30. April 2023 begonnen hat, aber die rechtlichen Verfahren sind noch nicht abgeschlossen. Daher findet dieses Jahr kein Tet-Fest statt. Viele Mitarbeiter fragen mich nach Prämien. Ich sage offen, dass es ein Glück ist, den Job dieses Jahr zu behalten. An Tet-Prämien soll man nicht denken“, sagte er.

Der Leiter der Anh Tuan Real Estate Company berichtete außerdem, dass sein Unternehmen in den letzten Jahren nichts zu tun hatte und fast in einen „Winterschlaf“ verfallen sei. „Um genau zu sein, gab es in den letzten vier Jahren keine Produkte zu verkaufen, kein Geld einzunehmen und rechtliche Probleme stecken fest, sodass es keine Einnahmequelle gibt. Aber das betrifft nicht nur uns. Als kürzlich ein paar Geschäftsleute zusammensaßen, beschwerten sich alle. Große Unternehmen sind groß, kleine Unternehmen sind klein. Dieses Jahr können wir froh sein, dass unsere Brüder Gehälter bekommen. Woher sollen wir dann Prämien bekommen? Jetzt hat das Unternehmen auch noch alle seine Mitarbeiter entlassen. Von über 100 Mitarbeitern sind nur noch 20 übrig, die hauptsächlich in der Rechts- und Büroarbeit tätig sind. Hoffentlich wird das Unternehmen 2024 die rechtlichen Verfahren für ein Projekt in Distrikt 7 abschließen und Produkte verkaufen können. Wenn das Projekt nächstes Jahr nicht abgeschlossen wird, werden wir wahrscheinlich nicht mehr durchhalten können“, sagte er.

In einer ähnlichen Situation hat Herr Ha Van Thien, stellvertretender Generaldirektor der Tran Anh Group, dem Geschäftssektor ab Mitte Dezember 2023 Tet-Ferien gewährt, während der operative Sektor diese bereits vor dem 15. Januar erhält. „Wegen der schlechten Umsätze hat das Unternehmen seinen Mitarbeitern vorgezogene Tet-Ferien gewährt, um den Betrieb umzustrukturieren und die Betriebskosten zu senken. Bislang war die Aufrechterhaltung des Betriebsapparats eine enorme Herausforderung, da der Markt sehr schwierig, Produkte knapp und Käufer zögerlich sind, was es für Immobilienunternehmen noch schwieriger macht“, sagte Herr Thien traurig.

Obwohl sie die schwierigste Zeit überstanden haben, keine Schuldverschreibungen mehr schulden und keine Mitarbeiter entlassen haben, denken das Unternehmen und die Mitarbeiter selbst laut dem Leiter der Phat Dat Group in diesem Jahr nicht daran, Tet-Boni auszuzahlen.

Alle Wirtschaftsführer äußerten ihre Hoffnung, dass die Engpässe bis 2024 beseitigt sein werden, sodass sich der Markt erholen kann.

Die Immobilienpreise sind nach wie vor hoch. Die Menschen warten mit dem Kauf noch auf weitere Preisrückgänge, was den ohnehin schwierigen Markt noch schwieriger macht. Bislang haben sich die beiden Engpässe des Immobilienmarktes – rechtliche Probleme und Kapitalabsorption – kaum verbessert, sodass es für die meisten Immobilienunternehmen unmöglich ist, die Schwierigkeiten zu überwinden.

Immobilienexperte Phan Cong Chanh

Aufgelöste Immobilienunternehmen erhöhen

Kürzlich vom Statistischen Amt veröffentlichte Daten zeigen, dass es im Immobiliensektor im Jahr 2023 4.725 Neugründungen und 1.286 Auflösungen gab. Im Vergleich zum Vorjahr sank die Zahl der Neugründungen um 45 %, während die Zahl der Auflösungen um fast 8 % stieg. Durchschnittlich verließen jeden Monat etwa 107 Immobilienunternehmen den Markt. Die Zahl der Auflösungen im Immobiliensektor ist im Vergleich zum Vorjahr stark gestiegen.

Quellenlink: https://thanhnien.vn/bat-dong-san-nghi-tet-som-ky-luc-18524010519001792.htm