Kdo si užívá rozdílu v nájemném za pozemky?

BOHATÍ, CHUDÍ, VĚZENÍ, VŠECHNO KVŮLI PŮDĚ

V dusném pronajatém pokoji za intenzivního horka začátku května připravuje paní Nguyen Thi Kim Buu (Hamlet 1, obec Song Trau, okres Trang Bom, Dong Nai ) „nové“ dokumenty, aby si mohla i nadále stěžovat na pozemek o rozloze více než 11 000 ^m² , který patří její rodině a který byl před téměř dvěma desetiletími zabaven za účelem výstavby průmyslového parku Bau Xeo (IP). Paní Kim Buu je ve věku 70 let druhou generací, která se žaloby uchází. Matka paní Kim Buu, paní Le Thi Lam, zemřela před 5 lety, nedlouho poté, co byl pozemek její rodiny na konci roku 2018 násilně zabaven. Paní Kim Buu není jedinou domácností, která si stěžuje. Přibližně 50 domácností zde po mnoho generací také nesouhlasí s rozhodnutím vlády Dong Nai zabavit pozemek a předat ho investorovi Bau Xeo IP.

Dne 12. ledna 2004 podepsal předseda provinčního lidového výboru Dong Nai rozhodnutí 101/QD-CT-UBND o rekultivaci více než 440 hektarů půdy v obcích Song Trau, Tay Hoa, Doi 61 a Trang Bom Town a o „dočasném předání celé rekultivované plochy“ společnostem Tin Nghia Company, Dong Nai Rubber Company a jejich členům za účelem provedení kompenzačních, vyčištění staveniště a investičních postupů pro výstavbu průmyslového parku Bau Xeo. V únoru 2004 společnosti Tin Nghia Company a Dong Nai Rubber Company vložily kapitál k založení akciové společnosti Thong Nhat jako investora průmyslového parku Bau Xeo.

Odtud také pramení stížnost. Rodina paní Kim Buu a domácnosti, jejichž pozemky byly navráceny, uvedly, že rozhodnutí č. 101 předsedy provinčního lidového výboru Dong Nai z roku 2004, kdy neexistovalo žádné rozhodnutí premiéra o zřízení průmyslového parku Bau Xeo, „nebylo v souladu s jejich pravomocemi“. Jejich pozemek se také nenacházel ve schválených plánovacích hranicích, takže navrácení pozemků k předání investorovi průmyslového parku nemělo právní základ. Lidé se proto navrácením neřídili a stěžují si od roku 2004. V roce 2018 vydal okresní lidový výbor Trang Bom oznámení o organizaci nuceného navrácení pozemků. Paní Kim Buu a domácnosti uvedly, že nucené navrácení pozemků okresním lidovým výborem Trang Bom na základě rozhodnutí č. 101 nebylo v souladu se zákonem, a proto si stěžují až dodnes.

„Odškodnili nás pouze 25 000 VND/m² a 15 milionů VND jako peníze na přesídlení, celkem 11 000 m² domů a zahrad, odškodnili více než 700 milionů VND, jak budeme žít, až nám pozemek vezmou zpět,“ řekla paní Kim Buu. Sedmdesátiletá žena musela mnoho let jménem svých 7 sourozenců žít v pronajatém domě kamarádky, aby mohla vést soudní spor, jehož konec není znám...

Vícegenerační rodiny s pozemkovými spory, jako například paní Kim Buu v průmyslovém parku Bau Xeo, nejsou vzácností. Měsíční zprávy Národního shromáždění o peticích lidí nikdy nechybí u velkých petičních delegací od místní až po centrální úroveň, které usilují o spravedlivý hlas. Většina z nich jsou lidé řešící pozemkové spory, jako například paní Kim Buu a obyvatelé okresu Trang Bom. Počet více než 70 % pozemkových sporů oznámených úřady je průměrná statistika za mnoho let.

Téměř čtyři desetiletí národní obnovy vytvořilo mnoho dolarových miliardářů. Většina z nich zbohatla na nemovitostech. Téměř 40 let národní obnovy však také vytvořilo mnoho generací lidí, kteří pociťují nespravedlnost, když je půda, kterou jejich předkové zanechali po mnoho generací, nyní rekultivována za nízkou cenu a poté dávána firmám k výstavbě průmyslových parků, obchodních center, výškových budov a prodávána za vysoké ceny. Zemědělská půda lidí byla rekultivována za cenu 1 milionu VND/m2, poté plánována jako obytná půda, firmy ji rozdělily na parcely, prodaly pozemky, postavily výškové budovy a prodaly je za 50 milionů VND/m2. Dr. Nguyen Si Dung, bývalý zástupce vedoucího Kanceláře Národního shromáždění, uvedl, že tento nárůst o 49 milionů VND díky rozhodnutím o rekultivaci, změně plánování a přidělování půdy představuje rozdíl v pozemkovém nájemném.

Rozdíl ve skutečném nájemném za pozemky je mnohem větší než v příkladu, který zmínil pan Nguyen Si Dung. Mnoho lidí v Thu Thiem (město Thu Duc, Ho Či Minovo Město) dostalo pozemky za cenu 18 milionů VND/m2, ale jen o několik let později, když se vrátili do projektu postaveného na jejich vlastním pozemku, zaměstnanci uvedli cenu bytu na 350 milionů VND/m2 a byl vyprodán. Průzkum Vietnamské realitní asociace ukázal, že rozdíl v cenách pozemků před a po projektu byl na některých místech až 700násobný a nejméně 50násobný. Tento obrovský zisk vyvolal nevoli, hněv a byl zdrojem nespravedlnosti. Lidé přišli o své domy, o půdu, o práci kvůli projektům socioekonomického rozvoje (KT-XH) v národním a veřejném zájmu, ale sami si neužili hodnotu, kterou tyto projekty přinesly. Odškodnění a peníze z přesídlení jim nepomohly k lepšímu životu poté, co jim byla půda zabavena. Projekty pomáhají rozvíjet ekonomiku a společnost, ale stále chudnou. Výkup pozemků a vyklízení stavenišť se proto staly „strachem“ mnoha lidí a zdrojem dlouhodobé frustrace a stížností.

Generální tajemník Nguyen Phu Trong ve svém úvodním projevu na 5. ústřední konferenci 13. volebního období – kdy ústřední výbor strany shrnul usnesení o pozemkové politice – v květnu 2022 řekl: „Mnoho lidí zbohatlo díky půdě, ale je také mnoho lidí, kteří kvůli půdě zchudli, dokonce kvůli půdě šli do vězení, kvůli půdě ztratili vztah mezi otcem a synem, bratry...“. S rozvojem země narůstají pozemkové konflikty.

Ai đang hưởng chênh lệch địa tô ? - Ảnh 1. — Více než 70 % soudních sporů v celé zemi se týká pozemků.

ZDROJ POZEMKOVÝCH KONFLIKTŮ

Pokud z rozdílného rentu vytvořeného projekty na získávání pozemků neprofitují lidé, kdo pak z něj profituje? Nejzřejmější odpovědí jsou podniky – ti, kterým byly přiděleny pozemky, které byly získány za nízkou cenu a poté prodány za velmi vysokou cenu. Na mnoha fórech však podniky tvrdí, že jsou „nesprávně obviněny“, protože byly „ošklivě obviněny“.

Podle Ústavy, stranických usnesení a platného pozemkového zákona patří půda celému lidu a je zastupována státem jako vlastníkem a spravována jednotně. Stát, který uplatňuje právo zastupovat vlastníka, rozhoduje o účelu využití půdy prostřednictvím plánování, územních plánů a umožňuje změnu účelu využití půdy. Rozhodnutí využít pozemek k výstavbě městské oblasti namísto jeho zachování jako státní zemědělské půdy (a to je oprávněn pouze stát) vytvořilo rozdílnou pozemkovou rentu.

Podle Dr. Nguyen Van Dinha, experta na investice a právo v oblasti nemovitostí, budou muset podniky při realizaci realitních projektů kromě zálohy státu na kompenzaci a vyčištění pozemku zaplatit i dodatečné peníze v závislosti na ceně pozemku stanovené státem. U metody přebytku, která se používá ke stanovení cen pozemků u většiny projektů na rekultivaci a přeměnu využití půdy, se cena pozemku vypočítá tak, že podniky po investičním projektu získají 15 % přidané hodnoty, nazývané zisk. 85 % rozdílu v nájemném z pozemku bude muset být odvedeno do státního rozpočtu prostřednictvím poplatků za užívání pozemků. „Teoreticky je 85 % přebytku hodnoty poplatek za užívání pozemků, který musí investoři zaplatit státu a který je podle zákona o státním rozpočtu přidáván do rozpočtu, aby se vynakládal na obyvatele celé země a sloužil veřejným investicím,“ uvedl pan Dinh.

Ale to, co řekl pan Dinh, je jen „teorie“. Obraz regulace rozdílného nájemného z pozemků v praxi je velmi odlišný, když musí projít mnoha složitými procesy a postupy, ale má mnoho mezer pro korupci a negativitu. Podniky nacházejí mnoho způsobů, jak dosáhnout maximálního zisku. Stát pravděpodobně nikdy nebyl schopen „integrovat 85 % přidané hodnoty do rozpočtu“. Ve většině velkých případů souvisejících s pozemky od severu k jihu v posledních letech provinční a obecní úřady mnoha různými způsoby přidělovaly pozemky podnikům za nízké ceny, což způsobilo, že stát z rostoucího rozdílu v nájemném z pozemků přicházel o příjmy. Nejméně několik desítek miliard, maximálně tisíce miliard VND.

Pokud existuje rozdíl v nájemném z pozemků, nedovolte, aby padl do kapes podniků nebo úředníků, kteří mají pravomoc měnit účel využití půdy nebo upravovat plánování. Musí existovat způsob, jak rozdíl v nájemném z pozemků spravedlivě přerozdělit.

Dr. Nguyen Si Dung, bývalý zástupce vedoucího Kanceláře Národního shromáždění

V závažném případu, který byl v posledních dnech projednán, 23. února 2017 bývalý předseda Lidového výboru provincie Binh Thuan Nguyen Ngoc Hai podepsal a vydal oficiální depeši, v níž v zásadě souhlasil s předáním 3 pozemků o rozloze více než 92 600 m2 patřících do pozemkového fondu na obou stranách silnice 706B (v okrese Phu Hai, město Phan Thiet) společnosti Tan Viet Phat bez dražby za cenu 1,2 milionu VND/m2, což je vyvolávací cena dražby dle rozhodnutí z roku 2013. Následné vyšetřování ukázalo, že předání pozemku za cenu 1,2 milionu VND/m2 bylo v rozporu s předpisy, protože podle pozemkového zákona musí být výpočet poplatků za užívání pozemků a pozemkového nájemného stanoven podle ceny pozemku v době, kdy státní orgán pozemek předal nebo pronajal. Podle úřadů skutečnost, že bývalí představitelé provincie Binh Thuan předali podnikům 3 pozemky za nízké ceny, způsobila státu ztrátu více než 45 miliard VND.

Podobným způsobem dne 27. prosince 2012 podepsal bývalý tajemník provinčního výboru strany Binh Duong Tran Van Nam, tehdejší místopředseda provinčního lidového výboru, rozhodnutí, kterými souhlasil s použitím ceny pozemku ve výši 51 914 VND/m2 dle rozhodnutí provinčního lidového výboru Binh Duong z roku 2006 pro výpočet poplatků za užívání pozemků pro dva pozemky o rozloze 43 hektarů a 145 hektarů při přeměně účelu a předání pozemku společnosti Binh Duong Production - Import - Export Corporation. Podle rozsudku stanovení nízkých cen pozemků, které nebyly v souladu s předpisy, obžalovaným Tran Van Namem a jeho komplici způsobilo státu ztrátu více než 761 miliard VND.

V mnoha podobných případech levného prodeje „zlaté půdy“ v Khanh Hòa, Da Nangu nebo Ho Či Minově Městě... obžalovaní, kteří jsou představiteli provincií a měst, všichni potvrdili, že při přidělování pozemků za levné ceny podnikům nezískali zisk ani se nedopustili korupce. Ani úřady to nedokázaly prokázat. Na zábradlí jejich domů nebyly nalezeny žádné batohy s penězi. V trezorech ani na účtech podezřelých nebyly nalezeny žádné nelegální peníze. Žádné pochybné vztahy nebyly odhaleny. Nikdo nechápal, co „promazalo“ celý poradní a rozhodovací systém, když si všichni úředníci byli vědomi toho, že přidělování pozemků za levné ceny je špatné. Množství ztracených peněz se však den ode dne zvyšuje.

„Celý systém byl dlouhodobě tlačen k uplatňování diferencovaného pozemkového nájemného. To je zdrojem nespravedlnosti a pozemkových konfliktů,“ shrnul Dr. Nguyen Si Dung. Pro omezení konfliktů je podle pana Dunga nutné vyřešit problém regulace diferencovaného pozemkového nájemného, aby část této přidané hodnoty mohla být použita na pomoc lidem, jejichž pozemky byly navráceny, k získání nového bydlení stejného nebo lepšího než to staré, jak je uvedeno v usnesení strany. „Pokud existuje diferencované pozemkové nájemné, nedovolte, aby se dostalo do kapes podniků nebo úředníků, kteří mají pravomoc měnit účel využití půdy nebo upravovat plánování. Musí existovat způsob, jak diferencované pozemkové nájemné spravedlivě přerozdělit,“ řekl pan Dung.

Zdrojový odkaz