ব্যবসার উপর বোঝা কমাতে ভূমি ব্যবহার ফি একাধিকবার আদায় করা হচ্ছে

জমির ভাড়ার পার্থক্য নিয়ন্ত্রণ করা

হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশন (HoREA) এর চেয়ারম্যান মিঃ লে হোয়াং চাউ এর মতে, জমি থেকে অতিরিক্ত মূল্য (ভূমি ভাড়ার পার্থক্য) দুটি প্রধান সত্তা দ্বারা তৈরি হয়: রাষ্ট্র এবং বিনিয়োগকারীরা (যেখানে বেসরকারী বিনিয়োগকারীরা অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ ভূমিকা পালন করে)। অতএব, রাজ্যের বাজেট রাজস্ব এবং বিনিয়োগকারীদের সুবিধার জন্য ন্যায্যতা এবং সামাজিক স্থিতিশীলতা নিশ্চিত করার জন্য জমি এবং জমির দামের উপর আর্থিক নীতিগুলি নিয়ন্ত্রণ করা প্রয়োজন।

প্রথমত, রাষ্ট্র ভূমি ব্যবহার পরিকল্পনা, নির্মাণ ও নগর পরিকল্পনা, সমন্বিত পরিবহন পরিকল্পনা (TOD) এর মাধ্যমে জমি থেকে অতিরিক্ত মূল্য (ভূমি ভাড়ার পার্থক্য) তৈরি করে এবং বিনিয়োগকারীদের ব্যবসায়িক বিনিয়োগ প্রকল্প পরিচালনার জন্য পরিকল্পনা অনুসারে ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্যে রূপান্তরের অনুমতি দেয়। অতএব, জাতীয় ও জনস্বার্থে জমি থেকে এই অতিরিক্ত মূল্য (ভূমি ভাড়ার পার্থক্য) নিয়ন্ত্রণ করার অধিকার রাষ্ট্রের রয়েছে।

ভূমি ব্যবহার ফি রাজ্য বাজেটের রাজস্বের একটি বিশাল উৎস।

উদাহরণস্বরূপ, হো চি মিন সিটিতে, ১ হেক্টর কৃষি জমির মূল্য মাত্র ৫০০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বছর, কিন্তু যখন ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য অকৃষি জমিতে পরিবর্তন করা হয়, তখন ১ হেক্টর উৎপাদন, শিল্প, বাণিজ্যিক, পরিষেবা এবং নগর জমির মূল্য ৫৫ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বছর পর্যন্ত, যা ১০০ গুণ বেশি। এটি প্রমাণ করে যে জেলা ৭ ১৯৯৭ সালে প্রতিষ্ঠিত হয়েছিল (নাহ বি কৃষি জেলা থেকে পৃথক)। সেই সময়ে, রাজ্য বাজেট রাজস্ব ছিল মাত্র ৫৯ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং, কিন্তু ২৫ বছর পর, ২০২২ সালে, রাজ্য বাজেট রাজস্ব ৫,৫৫০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং পর্যন্ত বৃদ্ধি পেয়েছে, যা ১৯৯৭ সালের তুলনায় ৯৪ গুণ বেশি।

অতএব, ২০১৮ সালে, সরকার হো চি মিন সিটিকে ২০২৫/২০২০ সময়কালে ২৬,০০০ হেক্টর কৃষি জমিকে অকৃষি, উৎপাদনশীল, শিল্প, বাণিজ্যিক, পরিষেবা এবং নগর জমিতে রূপান্তর করার অনুমতি দেয়। বর্তমানে, হো চি মিন সিটি ৫টি শহরতলির জেলাকে নগর এলাকায় রূপান্তর করার জন্য একটি প্রকল্প তৈরি করছে। একই সময়ে, জাতীয় পরিষদ হো চি মিন সিটির উন্নয়নের জন্য বেশ কয়েকটি নির্দিষ্ট প্রক্রিয়া এবং নীতিমালা পরীক্ষামূলকভাবে বাস্তবায়নের জন্য রেজোলিউশন ৯৮ জারি করেছে, যা আগামী বছরগুলিতে শহরটির দ্রুত বিকাশের জন্য পরিস্থিতি তৈরি করবে, যার মধ্যে ভূমি সম্পদও অন্তর্ভুক্ত থাকবে।

ইতিমধ্যে, বিনিয়োগকারীরা (প্রধানত বেসরকারি বিনিয়োগকারীরা) প্রকল্প উন্নয়নের জন্য জমির নির্মাণ এবং ব্যবসায়িক কাজে বিনিয়োগের মাধ্যমে জমি থেকে অতিরিক্ত মূল্য (ভূমি ভাড়ার পার্থক্য) তৈরি করে। মূলত বিনিয়োগকারীদের সৃজনশীলতা এবং আর্থিক ক্ষমতার মাধ্যমে, যা প্রকল্পের বিনিয়োগের হারে প্রতিফলিত হয়। বিনিয়োগের হার যত বেশি হবে, রিয়েল এস্টেটের মূল্য তত বেশি হবে এবং রাষ্ট্রের প্রতি আর্থিক বাধ্যবাধকতা পূরণের পরে বিনিয়োগকারীদের জমি থেকে অতিরিক্ত মূল্য (ভূমি ভাড়ার পার্থক্য) উপভোগ করার অধিকার রয়েছে।

অতএব, রাষ্ট্র এবং উদ্যোগের মধ্যে স্বার্থের সমন্বয় সাধনের জন্য জমি থেকে অতিরিক্ত মূল্য (ভূমি ভাড়ার পার্থক্য) নিয়ন্ত্রণের জন্য একটি ব্যবস্থা তৈরি করা প্রয়োজন।

ভূমি ব্যবহারের ফিকে কর হিসেবে গণ্য করুন

আরেকটি বিষয় যা উত্থাপন করা প্রয়োজন তা হলো, রাষ্ট্রের উচিত কেবল যুক্তিসঙ্গত এবং ন্যায়সঙ্গতভাবে ভূমি ব্যবহার ফি এবং ভূমি ভাড়া আদায় করা, যাতে অতিরিক্ত আদায় না করা হয় বা কোনও কিছু ফাঁকফোকরের মধ্য দিয়ে যেতে না দেওয়া হয়।

অনেক ব্যবসার মতে, ভূমি ব্যবহারের ফি বর্তমানে তাদের জন্য একটি বোঝা এবং এটি একটি অজানা কারণ তারা দীর্ঘদিন ধরে ভূমি ব্যবহারের ফি দিতে অক্ষম।

ভূমি ব্যবহারের ফি গণনার বর্তমান পদ্ধতি ব্যবসা প্রতিষ্ঠানের জন্য কঠিন করে তুলছে এবং চাওয়া-পাওয়া, হয়রানির একটি ব্যবস্থা তৈরি করছে। প্রকল্প বিনিয়োগকারীদের জমি ব্যবহারের ফি হিসেবে বিপুল পরিমাণ অর্থ প্রদান করতে হচ্ছে, যা সাইট ক্লিয়ারেন্সের জন্য ক্ষতিপূরণ খরচের প্রায় ৭০% সমান, প্রায় দ্বিতীয়বারের জন্য জমি ব্যবহারের অধিকার ফেরত কিনতে হচ্ছে, এবং এই বোঝা শেষ পর্যন্ত বাড়ি ক্রেতাদের বহন করতে হচ্ছে। সেই অনুযায়ী, ভূমি ব্যবহারের ফি আবাসন খরচ কাঠামোর একটি বড় অংশ, যা অ্যাপার্টমেন্টের খরচের প্রায় ১০%, টাউনহাউসের খরচের প্রায় ৩০% এবং ভিলার খরচের প্রায় ৫০%। রাজ্য ভূমি ব্যবহারের ফি থেকে প্রচুর পরিমাণে রাজস্ব পাচ্ছে, কিন্তু দীর্ঘমেয়াদে, যদি সমস্ত জমি হস্তান্তর করা হয়, তাহলে বাজেট রাজস্বের এই বৃহৎ উৎসটি আর থাকবে না এবং সম্পত্তি কর দ্বারা এর পরিপূরক এবং প্রতিস্থাপন করতে হবে।

একসাথে সব আদায় করার পরিবর্তে, অনেকেই ভূমি ব্যবহার ফিকে করের মধ্যে রূপান্তর করার প্রস্তাব করেছেন।

অতএব, ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলি কৃষি জমি থেকে আবাসিক জমিতে ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্যে রূপান্তরের উপর আরোপিত কর হিসাবে ভূমি ব্যবহার ফি নিয়ন্ত্রণের প্রস্তাব করছে, যার কর হার প্রাদেশিক পিপলস কমিটি কর্তৃক জারি করা জমির মূল্য তালিকার উপর গণনা করা হয় এবং বাজার মূল্য অনুসারে ভূমি মূল্য সমন্বয় সহগ (সহগ K) দ্বারা বার্ষিক সমন্বয় করা হয়। এটি স্বচ্ছতা নিশ্চিত করবে, অনুরোধ-অনুদান প্রক্রিয়াটি দূর করবে এবং বর্তমান অত্যন্ত ভারী ভূমি ব্যবহার ফি আদায়কে আরও যুক্তিসঙ্গত স্তরে হ্রাস করবে। সেই ভিত্তিতে, প্রদেশ এবং কেন্দ্রীয়ভাবে পরিচালিত শহরগুলির রাজ্য বাজেটের জন্য রাজস্বের একটি স্থিতিশীল এবং টেকসই উৎস তৈরি করতে সম্পত্তি কর (আবাসিক জমি, আবাসন) আইনের পরিপূরক করা হবে।

ভূমি ব্যবহারের ফি গণনা দ্রুত করার জন্য, বিশেষজ্ঞ এবং ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলি উন্নয়ন সম্ভাবনা, বৃহৎ পরিসর এবং ২০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডঙ্গের বেশি মূল্যের প্লট এবং জমির ক্ষেত্রের জন্য ভূমি ব্যবহারের ফি এবং জমির ভাড়া গণনা করার জন্য উদ্বৃত্ত পদ্ধতি বজায় রাখার পরামর্শ দিচ্ছে কারণ এই প্রকল্পগুলিতে ভূমির মূল্য সমন্বয় সহগ পদ্ধতি প্রয়োগ করার অনুমতি নেই। প্রকৃতপক্ষে, অতীতে প্রায় ৯০% রিয়েল এস্টেট প্রকল্পগুলিকে ভূমি ব্যবহারের ফি গণনা করার জন্য উদ্বৃত্ত পদ্ধতি ব্যবহার করতে হত।

উৎস লিঙ্ক: https://thanhnien.vn/tien-su-dung-dat-khong-nen-tan-thu-185230801111504568.htm