স্যাটেলাইট শহরের সম্ভাবনা

যাদের প্রকৃত আবাসনের চাহিদা রয়েছে, তাদের সরবরাহের অভাবের কারণে প্রকৃত অর্থে "বসতি স্থাপন" করার জন্য এখনও জায়গা খুঁজে পাওয়া কঠিন।

হো চি মিন সিটি তার প্রশাসনিক সীমানা সম্প্রসারণের পর, অনেকেই আশা করেছিলেন যে এটি আবাসন বাজারের উন্নতি করবে, সরবরাহ বৃদ্ধিতে সহায়তা করবে, যার ফলে দামগুলি আরও সহজলভ্য পর্যায়ে নিয়ে আসবে। তবে, বাস্তবতা ছিল বিপরীত, কারণ অ্যাপার্টমেন্টের দাম ক্রমাগত বৃদ্ধি পাচ্ছে এবং সরবরাহের অভাব রয়ে গেছে।

বাড়ি কেনার প্রবণতা বদলে যাচ্ছে

২০২৫ সালের আগস্টে ডিকেআরএ কনসাল্টিং (ডিকেআরএ গ্রুপের অধীনে) কর্তৃক হো চি মিন সিটি এবং আশেপাশের এলাকার আবাসন বাজারের প্রতিবেদনে দেখা গেছে যে হো চি মিন সিটি এবং পার্শ্ববর্তী প্রদেশগুলিতে আবাসিক রিয়েল এস্টেট পুনরুদ্ধারের ইতিবাচক লক্ষণ পেয়েছে। তিনি অ্যাপার্টমেন্ট সেগমেন্টের কথা উল্লেখ করেছেন যেখানে বাজারে ২৮,১১৪ ইউনিট সরবরাহ করা হয়েছে, যা একই সময়ের তুলনায় ৫৮% বৃদ্ধি পেয়েছে, যার শোষণ হার ২০,০০০ ইউনিটেরও বেশি, যা ২০২৪ সালের তুলনায় ৩.১ গুণ বেশি। টাউনহাউস এবং ভিলা সেগমেন্টে ১০,১৩৩টি পণ্য সরবরাহ রেকর্ড করা হয়েছে, যা আগের বছরের তুলনায় ৭১% বৃদ্ধি পেয়েছে, যেখানে ৪,৮১৭টি পণ্য ব্যবহার করা হয়েছে, যা একই সময়ের তুলনায় ৪ গুণ বেশি। শুধুমাত্র জমির প্লটে ৭,১৬৭টি পণ্য সরবরাহ ছিল, মাত্র ৩% সামান্য বৃদ্ধি পেয়েছে কিন্তু শোষণ হার ১,১৩০টি পণ্যে পৌঁছেছে, যা ২.২ গুণ বৃদ্ধি পেয়েছে।

৮২৬ ইসির বাণিজ্যিক নগর এলাকাটি বর্তমানে দক্ষিণ হো চি মিন সিটির বিনিয়োগ এবং আবাসিক কেন্দ্র, এর অবস্থানগত সুবিধার কারণে - লে ভ্যান লুওং এক্সটেনশন এবং লং হাউয়ের সংযোগস্থল, প্রতিটি প্লটের জন্য লাল বই এবং যুক্তিসঙ্গত দাম রয়েছে।

ডিকেআরএ কনসাল্টিংয়ের ডেপুটি জেনারেল ডিরেক্টর মিঃ ভো হং থাং-এর মতে, বাজার স্পষ্টতই পরিবর্তিত হচ্ছে। বছরের প্রথম ৮ মাসে তাই নিন প্রদেশ বর্তমানে টাউনহাউস এবং ভিলার সরবরাহের ৪০% এবং প্রাথমিক ব্যবহারের ৬৭% প্রদান করে। পুরাতন বিন ডুওং এলাকার অ্যাপার্টমেন্ট বিভাগটি হো চি মিন সিটি (পুরাতন) কে ছাড়িয়ে গেছে, যা সরবরাহের ৪৫.৫% এবং ব্যবহারের ৪৬.৭% প্রদান করে। তবে, এখনও একটি শক্তিশালী পার্থক্য রয়েছে, হো চি মিন সিটি মূলত উচ্চমানের, শ্রেণীর এ অ্যাপার্টমেন্ট বিভাগে মনোনিবেশ করে, যেখানে পার্শ্ববর্তী অঞ্চলগুলি মধ্য-পরিসর এবং সাশ্রয়ী মূল্যের ক্ষেত্রে বাজারে নেতৃত্ব দেয়।

ক্রেতাদের সম্পর্কে, ডিকেআরএ গ্রুপের চেয়ারম্যান মিঃ ফাম ল্যাম বলেন যে তাদের বর্তমানে দুটি প্রধান গ্রুপে ভাগ করা যেতে পারে: বসবাসের জন্য কেনা এবং বিনিয়োগের জন্য কেনা। বিনিয়োগকারী গ্রুপটি সাধারণত তারা যারা ইতিমধ্যেই রিয়েল এস্টেটের মালিক, যাদের অলস অর্থ আছে, বাজার এবং অর্থ বোঝেন এবং লাভজনকতা, ট্র্যাফিক অবস্থান, ভবিষ্যত পরিকল্পনা, বিনিয়োগকারী এবং অর্থ প্রদানের পদ্ধতিতে আগ্রহী। বিপরীতে, বসবাসের জন্য কেনা গ্রুপটি সাধারণত প্রথমবারের মতো বাড়ির মালিক, যাদের মাঝারি পরিমাণে অর্থ থাকে, তারা সাবধানতার সাথে সিদ্ধান্ত নেয়, অবস্থান, জীবনযাত্রার পরিবেশ, সুযোগ-সুবিধা, দাম এবং ব্যাংক সহায়তার মতো বিষয়গুলিতে বেশি মনোযোগ দেয়।

মিঃ ল্যাম DKRA রিয়েলটি (DKRA গ্রুপের জেনারেল মার্কেটিং অ্যান্ড ডিস্ট্রিবিউশন এজেন্সি) থেকে প্রাপ্ত তথ্য উদ্ধৃত করে বলেন যে, বিনিয়োগ গ্রাহকদের অনুপাত এখনও আবাসনের জন্য গ্রুপ ক্রয়ের তুলনায় প্রাধান্য পাচ্ছে। বিনিয়োগের জন্য হোম ক্রয়ের বয়স সাধারণত 35-44 বছর, যা 37%, যেখানে আবাসনের জন্য গ্রুপ ক্রয়ের বয়স 25-34 বছর, যা 40%। উল্লেখযোগ্যভাবে, রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ গ্রাহকদের বেশিরভাগই এখনও হো চি মিন সিটিতে থাকেন।

ডিকেআরএ গ্রুপের চেয়ারম্যানের মতে, রিয়েল এস্টেটের "তরঙ্গ" স্যাটেলাইট এলাকা এবং সম্প্রসারিত হো চি মিন সিটির সীমান্তবর্তী এলাকাগুলিতে ছড়িয়ে পড়েছে, যেমন ক্যান জিও, ক্যান জিওক এবং লং হাউ। এগুলি গুরুত্বপূর্ণ বাফার জোনে পরিণত হচ্ছে যেখানে টাউনহাউস প্রকল্পের ক্লাস্টার, সিঙ্ক্রোনাস ইউটিলিটি, টেকসই মূল্য, বাস্তব আবাসন চাহিদার জন্য উপযুক্ত প্রায় 3 বিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং বাজেট রয়েছে। উদাহরণস্বরূপ, হাই থান রিয়েল এস্টেট ট্রেডিং কোম্পানি লিমিটেড দ্বারা বাস্তবায়িত লং হাউ ইন্ডাস্ট্রিয়াল পার্কের সংলগ্ন 826 ইসি প্রকল্পটি 30 বছরে 70% ঋণ, 15 মাসের সুদের অর্থায়ন, 24 মাসের মূল গ্রেস পিরিয়ড এবং দ্রুত অর্থ প্রদান এবং পাইকারি ক্রয়ের জন্য অগ্রাধিকারমূলক ছাড় সমর্থন করার নীতির জন্য ব্যাপক মনোযোগ আকর্ষণ করেছে। এই প্রকল্পটি 80 - 120 বর্গমিটার এলাকা সহ 760 টি টাউনহাউস প্রদান করে, যার 98% পরিকাঠামো সম্পন্ন এবং নির্মাণের জন্য প্রস্তুত।

আরেকটি প্রবণতা লক্ষ্য করা গেছে যে, তরুণরা ক্রমবর্ধমানভাবে স্যাটেলাইট এলাকায় আবাসন বেছে নিচ্ছে। তারা পরিবেশবান্ধব জীবনযাত্রার অভিজ্ঞতাকে গুরুত্ব দেয়, যা বৃহৎ নগর এলাকার সাথে সম্পর্কিত, যা গণপরিবহনের দিকে এগিয়ে যাচ্ছে। এছাড়াও, স্বচ্ছ আইনি বিষয়গুলিকে পূর্বশর্ত হিসেবে বিবেচনা করা হয়। এই কঠোর চাহিদা পূরণের জন্য, অনেক বিনিয়োগকারী ক্রমাগত তাদের পণ্য উন্নত করে, পরিবেশবান্ধব - স্মার্ট - টেকসই নগর এলাকা বিকাশ করে, যা পদ্ধতিগত অবকাঠামো সংযোগের সাথে যুক্ত।

স্যাটেলাইট শহর গড়ে তোলা প্রয়োজন

সামষ্টিক দৃষ্টিকোণ থেকে, অর্থনীতিবিদ ডঃ ক্যান ভ্যান লুক বলেছেন যে ২০২৫-২০২৬ সময়কালে বৈশ্বিক অর্থনৈতিক চিত্র এখনও অনেক ধূসর ছায়ার মুখোমুখি, যখন বিশ্বব্যাংকের তথ্য অনুসারে, প্রবৃদ্ধির হার ২০২৪ সালে ২.৮% থেকে পরবর্তী ২ বছরে ২.৩% হওয়ার পূর্বাভাস দেওয়া হয়েছে। তিনি মধ্যপ্রাচ্য এবং ইউক্রেনের অবিরাম ভূ-রাজনৈতিক দ্বন্দ্ব, ক্রমাগত মুদ্রাস্ফীতির চাপ, ক্রমবর্ধমান সরকারি ঋণের ঝুঁকি এবং মার্কিন যুক্তরাষ্ট্র, চীন এবং ইউরোপীয় ইউনিয়নের তিনটি প্রধান অর্থনীতির প্রবৃদ্ধি হ্রাসের মূল কারণগুলি উল্লেখ করেছেন। তবে, সেই চিত্রে, বিশ্বব্যাপী সরকারি বিনিয়োগ পুনরুদ্ধারের লক্ষণ দেখা গেলেও এখনও উজ্জ্বল দিক রয়েছে।

ডঃ ক্যান ভ্যান লুকের মতে, ভিয়েতনামের জন্য পরিস্থিতি কিছুটা আশাব্যঞ্জক, নতুন এবং বিশিষ্ট প্রবৃদ্ধির চালিকাশক্তির কারণে। এর মধ্যে একটি হল নিবন্ধিত বিদেশী প্রত্যক্ষ বিনিয়োগ (FDI) মূলধন প্রবাহ, যা ২০২৫ সালে ২৬.১৪ বিলিয়ন মার্কিন ডলারে পৌঁছাবে বলে আশা করা হচ্ছে, যা আগের বছরের তুলনায় ৭.৩% বেশি এবং ২০২৬ সালে ৪২ - ৪৬ বিলিয়ন মার্কিন ডলারে বৃদ্ধি পেতে পারে, যা ১২% - ১৪% বৃদ্ধির সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ। যার মধ্যে, রিয়েল এস্টেট খাত একাই ৫ বিলিয়ন মার্কিন ডলার, যা ২০২৫ সালের প্রথম ৮ মাসে মোট FDI মূলধনের প্রায় ২০%। সাধারণভাবে, ভিয়েতনামের অর্থনীতির উজ্জ্বল দিক হল বিনিয়োগ পুনরুদ্ধার, FDI বৃদ্ধি, যদিও কিছুটা ধীরগতিতে, এবং পর্যটন শিল্পের উত্থান।

এছাড়াও, নতুন নীতিমালা রিয়েল এস্টেট বাজারেও স্পষ্ট প্রভাব ফেলবে। ডঃ ক্যান ভ্যান লুক বলেন যে, ২০২৪ সালের ভূমি আইন এবং রিয়েল এস্টেট ব্যবসা সংক্রান্ত আইন সংশোধনের মাধ্যমে ভূমি প্রতিষ্ঠানের সমাপ্তি, প্রশাসনিক ব্যবস্থা প্রক্রিয়ার পাশাপাশি, বিশাল সুযোগের দ্বার উন্মোচিত করেছে। হো চি মিন সিটিতে একীভূত হওয়ার পর, এলাকা ২.৪ গুণ বৃদ্ধি পেয়েছে, জনসংখ্যা ৩৭% বৃদ্ধি পেয়েছে, জিআরডিপি ২,০৭৮ ট্রিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং-এ পৌঁছেছে, যা সমগ্র অঞ্চলের ৬৭.৭৪%, মাথাপিছু জিআরডিপি ১৯.৪৯ মিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং-এ পৌঁছেছে। এটি একটি অগ্রগতির প্রত্যাশার ভিত্তি, যা রিয়েল এস্টেট বাজারকে দৃঢ়ভাবে প্রভাবিত করবে।

এর সাথে রয়েছে সবুজ অর্থনীতি এবং ডিজিটালাইজেশনকে উৎসাহিত করার জন্য স্তম্ভ নীতিমালার একটি সেট তৈরি করা, আবাসন সংক্রান্ত রেজোলিউশন 21/2021/QH15 বাস্তবায়ন করা, জাতীয় আবাসন তহবিলের মাধ্যমে মূলধনের উৎসগুলিকে বৈচিত্র্যময় করা, ভূমি ব্যবস্থাপনায় দুর্নীতি দমন জোরদার করা, ব্যবস্থাপনা দক্ষতা উন্নত করার জন্য 2-স্তরের প্রশাসনিক মডেল রূপান্তর করা। রিয়েল এস্টেট বাজার, বিশেষ করে স্যাটেলাইট সেগমেন্টকে এগিয়ে যাওয়ার সুযোগ পেতে সাহায্য করার জন্য এগুলিকে চালিকা শক্তি হিসাবে বিবেচনা করা হয়।

পরিকল্পনা বিশেষজ্ঞ, বিজ্ঞান ও স্থপতি ডঃ এনগো ভিয়েতনাম সন উপরোক্ত দৃষ্টিভঙ্গির সাথে একমত এবং বিশ্বাস করেন যে হো চি মিন সিটির স্থান সম্প্রসারণের জন্য পার্শ্ববর্তী অঞ্চলগুলির একীভূতকরণ এই শহরটিকে এলাকা, জনসংখ্যা এবং অর্থনৈতিক ভূমিকার দিক থেকে "সুপার আরবান" যুগে নিয়ে যাবে। উচ্চতর স্কেল উন্নয়ন স্থান এবং বাজার সম্পদের দিক থেকে দুর্দান্ত সুবিধা নিয়ে আসে, তবে একই সাথে নগর ব্যবস্থাপনা, অবকাঠামো বরাদ্দ এবং মানুষের চলাচল নিয়ন্ত্রণের ক্ষেত্রে উল্লেখযোগ্য চ্যালেঞ্জ তৈরি করে।

সেই প্রেক্ষাপটে, এই বিশেষজ্ঞ বিশ্বাস করেন যে হো চি মিন সিটি নগর এলাকার পরিকল্পনার জন্য এখন থেকে ২০৩০-২০৫০ সাল পর্যন্ত একটি বহু-কেন্দ্রিক মডেল সহ দীর্ঘমেয়াদী দৃষ্টিভঙ্গি থাকা উচিত। সবকিছুকে কেন্দ্রীয় কেন্দ্রে সংকুচিত করার পরিবর্তে, সম্প্রসারিত শহরটিকে বেল্টে স্যাটেলাইট শহরগুলি বিকাশ করতে হবে, প্রতিটি শিল্প, পরিষেবা, শিক্ষা-প্রশিক্ষণ, স্মার্ট নগর বা ইকো-রিসোর্টের মতো বিশেষায়িত কার্য সম্পাদন করবে। এই বহু-মেরু নেটওয়ার্কটি তখনই সত্যিকার অর্থে কার্যকর যখন বেল্ট লাইন, মহাসড়ক, নগর রেলপথ সহ একটি আধুনিক আন্তঃআঞ্চলিক পরিবহন ব্যবস্থা দ্বারা সংযুক্ত থাকে, যা কেন্দ্র এবং উপগ্রহ অঞ্চলের মধ্যে সুবিধাজনক চলাচল নিশ্চিত করে। "আরও গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হল, পরিকল্পনাটি "বাসযোগ্য উপগ্রহ শহর" এর মানদণ্ডের উপর জোর দেয়, যার অর্থ এই শহরগুলিকে দীর্ঘমেয়াদীভাবে বসতি স্থাপনের জন্য বাসিন্দাদের আকৃষ্ট করার জন্য সত্যিকার অর্থে বাসযোগ্য হতে হবে। কেবলমাত্র যখন প্রযুক্তিগত এবং সামাজিক অবকাঠামো সমন্বিতভাবে বিনিয়োগ করা হয়, স্বাস্থ্য, শিক্ষা এবং কর্মসংস্থানের ক্ষেত্রে প্রয়োজনীয় উপযোগিতাগুলির সাথে, তখনই মানুষ থাকার জন্য নিরাপদ বোধ করবে। স্যাটেলাইট শহরগুলির জন্য কেন্দ্রীয় কেন্দ্রের উপর চাপ কমাতে ভূমিকা পালন করা, একই সাথে সমগ্র অঞ্চলের জন্য সুষম এবং টেকসই উন্নয়ন প্রচার করা" - এই বিশেষজ্ঞ জোর দিয়েছিলেন।

২০২৫ আবাসিক রিয়েল এস্টেট ফোরাম

সরবরাহ এবং ক্রমবর্ধমান রিয়েল এস্টেটের দাম সংক্রান্ত অনেক সমস্যার সম্মুখীন আবাসন বাজারের প্রেক্ষাপটে... ভিয়েতনাম রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশন (VNREA) নুই লাও ডং নিউজপেপার এবং রিয়েল এস্টেট রিভিউ কমিউনিটির সহযোগিতায় ১৮ সেপ্টেম্বর বিকেলে নিউ ওয়ার্ল্ড সাইগন হোটেলে (HCMC) "স্যাটেলাইট ওয়েভস" থিমে "হাউজিং রিয়েল এস্টেট ফোরাম ২০২৫" আয়োজন করে।

ফোরামটি নিম্নলিখিত বিষয়গুলি উত্থাপন করবে: আইনি নথিগুলি রিয়েল এস্টেট বাজারকে কীভাবে প্রভাবিত করে; আগামী ৫ বছরে তিনটি প্রাতিষ্ঠানিক - আর্থিক - ডেটা চালিকাশক্তি কীভাবে "ভিয়েতনাম স্যাটেলাইট স্ট্যান্ডার্ড" গঠন করবে; স্যাটেলাইট রিয়েল এস্টেটের জন্য ব্যবসা পরিচালনা, সহায়তা, বাজার স্থিতিশীলকরণ এবং টেকসই উন্নয়নের দিকে পরিচালিত করার ক্ষেত্রে ব্যবস্থাপনা সংস্থাগুলির কী সমাধান রয়েছে?

ডজন ডজন বৃহৎ প্রকল্প

ডিকেআরএ কনসাল্টিংয়ের পরিসংখ্যান অনুসারে, হো চি মিন সিটি এবং এর পার্শ্ববর্তী এলাকায় বর্তমানে প্রায় ১৮টি নগর প্রকল্প রয়েছে যার মোট আয়তন ১০০ হেক্টরেরও বেশি, যার মোট আয়তন ১৬,৫০০ হেক্টরেরও বেশি, যার মধ্যে ৮টি প্রকল্প ৩,৫০০ হেক্টরেরও বেশি এলাকা নিয়ে বাস্তবায়িত হয়েছে এবং বাস্তবায়িত হচ্ছে, যা বাজারে ৫০,০০০ এরও বেশি আবাসন পণ্য সরবরাহ করে।

সূত্র: https://nld.com.vn/thoi-co-cua-do-thi-ve-tinh-196250917203234645.htm