হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট মার্কেট - পর্ব ১: আইনি সমস্যা, সরবরাহের অভাব

পাঠ ১: আইনি সমস্যা, সরবরাহের অভাব

হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশন (HoREA) এর মতে, ব্যবসা এবং ব্যবস্থাপনা সংস্থাগুলির সহায়তার সাথে সাথে সহায়তা নীতিগুলি কেবল শক্তিশালী পুনরুদ্ধারের সুযোগই আনে না বরং দীর্ঘমেয়াদী উন্নয়ন দৃষ্টিভঙ্গির দিকে বাজার কাঠামোকে পুনর্গঠনও করে।

বাকি চ্যালেঞ্জগুলি

হো চি মিন সিটি স্ট্যাটিস্টিকস অফিসের একটি প্রতিবেদন অনুসারে, ২০২৪ সালে রিয়েল এস্টেট রাজস্ব ১৯৯,১৫৫ বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং-এ পৌঁছাবে, যা "অন্যান্য পরিষেবা" থেকে মোট রাজস্বের ৬০.৩%, যার ইতিবাচক প্রবৃদ্ধির হার ৬.৭%। তবে, হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশন (HoREA) এর মতে, এই প্রবৃদ্ধি এই সত্যটি লুকাতে পারে না যে গত ৪ বছর ধরে অনেক প্রকল্প স্থগিত বা বিলম্বিত হওয়ায় সমস্যাগুলি অব্যাহত রয়েছে।

তবে, সরকার এবং হো চি মিন সিটি পিপলস কমিটির আইনি বাধা অপসারণের প্রচেষ্টা কিছু নির্দিষ্ট ফলাফল এনেছে, যেমন ২০২৪ সালে ৬৪টি প্রকল্পের নিষ্পত্তি, যার মধ্যে ৮টি প্রকল্প সম্পন্ন হয়েছে। তবে, আরও ১০০টিরও বেশি প্রকল্পের সমাধান হয়নি, যা বাজারে নতুন সরবরাহকে মারাত্মকভাবে বাধাগ্রস্ত করছে।

HoREA-এর চেয়ারম্যান মিঃ লে হোয়াং চাউ বলেন যে ১০০ টিরও বেশি প্রকল্প অমীমাংসিত আইনি সমস্যায় আটকে থাকার ফলে কেবল নতুন আবাসন সরবরাহই বাধাগ্রস্ত হয় না, বরং বাজারে পণ্য কাঠামোর উপরও মারাত্মক প্রভাব পড়ে। উচ্চমানের আবাসন খাতের আধিপত্য অব্যাহত রয়েছে, অন্যদিকে মধ্যম মানের এবং সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসনের চাহিদা বাড়ছে।

এছাড়াও, সামাজিক আবাসন প্রকল্প অনুমোদনে বিলম্বের ফলে গুরুতর সামাজিক পরিণতি হয়েছে। নিম্ন ও মধ্যম আয়ের মানুষরা সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন পেতে পারছেন না, যার ফলে নগর সম্পদের প্রবেশাধিকারে বৈষম্য বৃদ্ধি পাচ্ছে।

উল্লেখযোগ্যভাবে, হো চি মিন সিটিতে ২০২৪ সালে বিনিয়োগের জন্য মাত্র ১২টি আবাসন প্রকল্প অনুমোদিত হয়েছে, যা কোভিড-১৯ মহামারীর আগে প্রতি বছর গড়ে ৬০টি প্রকল্পের সংখ্যার তুলনায় অনেক কম। এর মধ্যে মাত্র ১টি সামাজিক আবাসন প্রকল্প অনুমোদিত হয়েছিল, যা সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন বিভাগের উন্নয়নে গুরুতর স্থবিরতা প্রদর্শন করে।

এছাড়াও, কোনও প্রকল্পে জমি বরাদ্দ বা লিজ নেওয়া হয়নি, এবং মাত্র দুটি বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্পকে নির্মাণের অনুমতি দেওয়া হয়েছে। বিনিয়োগ অনুমোদন, বিস্তারিত পরিকল্পনা ১/৫০০ অনুমোদন থেকে শুরু করে জমির মূল্যায়ন পর্যন্ত জটিল আইনি প্রক্রিয়া বাজার উন্নয়নের ক্ষেত্রে প্রধান বাধা হিসেবে রয়েছে।

অন্যদিকে, হো চি মিন সিটির রিয়েল এস্টেট বাজারও একাধিক অসংলগ্ন আইনি নীতির দ্বারা প্রভাবিত। ভূমি আইন, গৃহায়ন আইন এবং সংশ্লিষ্ট ডিক্রির অধীনে প্রকল্প মূল্যায়নের নিয়মাবলী আইনি বাধাগুলি সমাধানের জন্য অনুকূল পরিস্থিতি তৈরি করতে পারেনি। ডিক্রি ১১৫/২০২৪/এনডি-সিপি এবং পরিকল্পনা আইন ও বিনিয়োগ আইনের সংশোধনীর মতো নতুন প্রক্রিয়া বাস্তবায়ন একটি গুরুত্বপূর্ণ মোড় হবে বলে আশা করা হচ্ছে, তবে সেগুলি বাস্তবায়িত করতে আরও সময় লাগবে।

উল্লেখ না করেই, রিয়েল এস্টেট ব্যবসাগুলি বর্তমানে বিনিয়োগ মূলধনের অভাবের কারণে প্রচণ্ড চাপের সম্মুখীন হচ্ছে। অনুমান অনুসারে, ২০২৫ সালে রিয়েল এস্টেট খাতে পরিপক্ক কর্পোরেট বন্ডের মোট মূল্য ১৮০,০০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামী ডঙ্গে পৌঁছাতে পারে। এর ফলে অনেক ব্যবসা চলমান প্রকল্পগুলি বিলম্বিত করতে বা সম্পূর্ণরূপে বন্ধ করতে বাধ্য হয়েছে, যা বাজারকে স্থবির করে তোলে এমন একটি দুষ্টচক্র তৈরি করেছে।

ভারসাম্যহীন সরবরাহ, ক্রমবর্ধমান আবাসন মূল্য

২০২৪ সালে, হো চি মিন সিটি বাজারে নির্মাণাধীন মাত্র ৩১টি বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্প থাকবে, মোট ৩১,১৬৭টি অ্যাপার্টমেন্ট থাকবে, যা পূর্ববর্তী বার্ষিক গড়ের তুলনায় উল্লেখযোগ্যভাবে কম। উল্লেখযোগ্যভাবে, মাত্র ৪টি প্রকল্প মূলধন সংগ্রহের যোগ্য, যার মধ্যে ১,৬১১টি অ্যাপার্টমেন্ট রয়েছে, সবগুলোই উচ্চমানের বিভাগে। বাজারের ইতিহাসে এটিই প্রথমবার যে মধ্যম এবং সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন বিভাগের জন্য আর কোনও সরবরাহ নেই।

এছাড়াও, রিয়েল এস্টেট পণ্য কাঠামো একটি "উল্টানো পিরামিড" পরিস্থিতিতে পড়ছে, যেখানে ২০২৪ সালের ১১ মাসে উচ্চমানের আবাসন সরবরাহের ১০০% অবদান রাখে, যেখানে ২০২০ সালে এটি ছিল ৭০.৬%। ইতিমধ্যে, সাশ্রয়ী মূল্যের আবাসন - সর্বাধিক চাহিদা সম্পন্ন বিভাগ - বাজার থেকে সম্পূর্ণরূপে অদৃশ্য হয়ে গেছে।

এই গুরুতর ভারসাম্যহীনতার কারণে আবাসনের দাম অনিয়ন্ত্রিতভাবে বৃদ্ধি পেয়েছে। বিলাসবহুল অ্যাপার্টমেন্টের গড় মূল্য ৯.৩৯ বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং/ইউনিট, যার মধ্যে সেকেন্ডারি মার্কেটের খরচ অন্তর্ভুক্ত নয়। ডিস্ট্রিক্ট ১ এবং ডিস্ট্রিক্ট ৩ এর মতো কেন্দ্রীয় এলাকায়, আবাসনের দাম ক্রমাগত বৃদ্ধি পাচ্ছে, অন্যদিকে থু ডাক সিটি এবং বিন চান জেলায় এখনও নতুন প্রকল্পের অভাব রয়েছে, যা আবাসনের দাম এবং মানুষের অর্থ প্রদানের ক্ষমতার মধ্যে ব্যবধান আরও গভীর করে তুলছে।

এছাড়াও, নির্মাণ মন্ত্রণালয় পূর্বাভাস দিয়েছে যে, ২০২৪ সালে জমির মূল্য তালিকার সমন্বয়ের সাথে সাথে, ২০২৫ সালে আবাসনের দাম ১৫-২০% বৃদ্ধি পেতে পারে। এই মূল্য বৃদ্ধি কেবল মধ্যম এবং নিম্ন-আয়ের গোষ্ঠীর জন্য বাড়ির মালিকানার সুযোগ হ্রাস করে না, বরং হো চি মিন সিটির মতো বৃহৎ শহরাঞ্চলে আবাসনের অ্যাক্সেসের ক্ষেত্রে বৈষম্যের ব্যবধানও বৃদ্ধি করে।

অনেক অসুবিধা সত্ত্বেও, আইনি সমস্যাগুলি পুঙ্খানুপুঙ্খভাবে সমাধান করা হলে হো চি মিন সিটির রিয়েল এস্টেট বাজার এখনও পুনরুদ্ধারের আশা করা হচ্ছে। বিন চান, না বে এবং থু ডুক সিটির মতো এলাকাগুলি যেখানে প্রচুর জমি তহবিল এবং উন্নত ট্র্যাফিক অবকাঠামো রয়েছে, প্রবৃদ্ধির প্রধান চালিকাশক্তি হয়ে উঠতে পারে।

মেট্রো লাইন ১, হো চি মিন সিটি - মোক বাই এক্সপ্রেসওয়ে এবং রিং রোড ৩ এর মতো গুরুত্বপূর্ণ প্রকল্পগুলি কেবল কেন্দ্রীয় অঞ্চলকে শহরতলির সাথে সংযুক্ত করতে সাহায্য করবে না বরং লং আন, ডং নাই এবং বিন ডুং এর মতো উপগ্রহ শহরগুলির জন্য উন্নয়নের সুযোগ তৈরি করবে বলে আশা করা হচ্ছে।

তবে, এই সম্ভাবনার সদ্ব্যবহার করার জন্য, আইনি বাধাগুলি শীঘ্রই সমাধান করা প্রয়োজন। হো চি মিন সিটিকে ব্যবস্থাপনা সংস্থাগুলির মধ্যে সংযোগ ব্যবস্থা শক্তিশালী করতে হবে, বিনিয়োগ প্রকল্পগুলির প্রক্রিয়াকরণের সময় কমাতে হবে; একই সাথে, টেকসই উন্নয়ন নিশ্চিত করার জন্য আবাসনের দাম পর্যবেক্ষণ এবং বাজারে পণ্য কাঠামোর ভারসাম্য বজায় রাখার উপরও মনোযোগ দিতে হবে।

শেষ লেখা: জট খুলুন, সুযোগ কাজে লাগান, ভেঙে পড়ার সুযোগ নিন

সূত্র: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/thi-truong-bds-tp-ho-chi-minh-bai-1-vuong-mac-phap-ly-nguon-cung-hut-hoi/20241227094719406