ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তনের সময় আর্থিক বাধ্যবাধকতা অত্যধিক

(এনএলডিও)- সম্প্রতি, হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটিতে, অনেক পরিবার ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তন করতে সমস্যার সম্মুখীন হয়েছে।

২০২৪ সালের ভূমি আইন সংশোধন করে জমির ধরণ, এলাকা, অবস্থান অনুসারে ৫ বছরের জমির মূল্য তালিকা জারি করা হবে এবং এর সাথে বার্ষিক জমির মূল্য সমন্বয় সহগ থাকবে।

২০ আগস্ট ভিয়েতটাইমস ম্যাগাজিন কর্তৃক কৃষি ও পরিবেশ বিষয়ক কৌশল ও নীতি ইনস্টিটিউট ( কৃষি ও পরিবেশ মন্ত্রণালয় ) এর সহযোগিতায় আয়োজিত "ডিজিটাল যুগে উন্নয়নের গতি তৈরিতে ভূমি আইনের উন্নতি" শীর্ষক কর্মশালায় ভূমি ব্যবস্থাপনা বিভাগের (কৃষি ও পরিবেশ মন্ত্রণালয়) উপ-পরিচালক জনাব ভো আনহ তুয়ান উপরোক্ত তথ্য প্রদান করেন।

কর্মশালায় বক্তব্য রাখছেন মিঃ ভো আন তুয়ান

২০১৩ সালের ভূমি আইনের (যার মেয়াদ ৩১ জুলাই, ২০২৪ তারিখে শেষ হয়েছে) পূর্ববর্তী নিয়ম অনুসারে, প্রতি ৫ বছর অন্তর জমির মূল্য তালিকা জারি করা হয়। ২০২৪ সালের ভূমি আইনের ১৫৯ অনুচ্ছেদের ৩ নং ধারায় জমির মূল্য তালিকা নিম্নরূপে নির্ধারণ করা হয়েছে: প্রাদেশিক গণ কমিটি ১ জানুয়ারী, ২০২৬ থেকে প্রথম জমির মূল্য তালিকা ঘোষণা এবং আবেদনের জন্য সিদ্ধান্তের জন্য একই স্তরের গণ পরিষদে তৈরি করবে এবং জমা দেবে। প্রতি বছর, প্রাদেশিক গণ কমিটি পরবর্তী বছরের ১ জানুয়ারী থেকে জমির মূল্য তালিকা ঘোষণা এবং আবেদনের জন্য সমন্বয়, সংশোধন এবং পরিপূরক সম্পর্কিত সিদ্ধান্তের জন্য প্রদেশের গণ পরিষদে জমা দেবে।

তবে, অনেক মতামত বলছে যে, ১লা জানুয়ারী থেকে বার্ষিক জমির মূল্য তালিকা তৈরি করে তা তাৎক্ষণিকভাবে প্রয়োগের জন্য জারি করলে সম্পদ এবং সময় নষ্ট হবে। মিঃ ভো আন তুয়ানও এটি স্বীকার করেছেন এবং বলেছেন যে, বার্ষিক জমির মূল্য তালিকা জারি করার জন্য এলাকাটিকে "সংগ্রাম" করতে হতে পারে।

অতএব, ২০২৪ সালের ভূমি আইনের খসড়া সংশোধনী এবং পরিপূরকগুলিতে, মিঃ তুয়ানের মতে, প্রাদেশিক গণ পরিষদ প্রতি ৫ বছর অন্তর পর্যায়ক্রমিক জমির মূল্য তালিকার বিষয়ে সিদ্ধান্ত নেবে, সেই সময়ের প্রথম বছরের ১ জানুয়ারি থেকে তা জারি করবে এবং প্রয়োগ করবে। যদি বছরের মধ্যে জমির মূল্য তালিকার পরিপূরক করার প্রয়োজন হয়, তাহলে প্রাদেশিক গণ কমিটি সিদ্ধান্ত নেবে।

জমির মূল্য তালিকা বাস্তবায়নের প্রক্রিয়া চলাকালীন, সরকার জমির মূল্য তালিকা প্রয়োগের প্রয়োজনীয় ক্ষেত্রে নমনীয় এবং সক্রিয় হতে পারে; প্রকৃত পরিস্থিতি মোকাবেলায় এলাকাগুলি বছরব্যাপী জমির মূল্য তালিকার পরিপূরক হিসেবে সক্রিয়ভাবে কাজ করতে পারে।

ভিয়েতনাম অ্যাসোসিয়েশন অফ কনস্ট্রাকশন কন্ট্রাক্টরস (VACC) এর চেয়ারম্যান মিঃ নগুয়েন কোক হিপ আরও জোর দিয়ে বলেন যে যদি বার্ষিক জমির মূল্য তালিকা জারি করা হয়, তাহলে স্থানীয়রা "সময়মতো জমির দাম নির্ধারণের বিষয়ে চিন্তা করবে", যা খুবই অনুপযুক্ত। মিঃ হিপ একটি সমন্বয় সহগ সহ ৫ বছরের জমির মূল্য তালিকা জারি করার পরিকল্পনায় আগ্রহী। তবে, তিনি উল্লেখ করেছেন যে উপযুক্ততা নিশ্চিত করার জন্য বৈজ্ঞানিক পদ্ধতি ব্যবহার করে এই সহগ গণনা করা প্রয়োজন।

সহযোগী অধ্যাপক, ডঃ নগুয়েন দিন থো

জমির দাম, ক্ষতিপূরণ এবং সাইট ক্লিয়ারেন্স সম্পর্কে, কৃষি ও পরিবেশ বিষয়ক কৌশল ও নীতি ইনস্টিটিউটের (কৃষি ও পরিবেশ মন্ত্রণালয়) উপ-পরিচালক, সহযোগী অধ্যাপক, ডঃ নগুয়েন দিন থো বলেন যে মূল্য তালিকা অনুসারে জমির দাম প্রায়শই বাজার মূল্যের চেয়ে অনেক আলাদা হয়, যার ফলে ক্ষতিপূরণ গণনা এবং বিনিয়োগ আকর্ষণে অপ্রতুলতা দেখা দেয়। এটি দীর্ঘস্থায়ী বিরোধ এবং মামলা-মোকদ্দমার অন্যতম কারণ। নতুন ভূমি আইনে ক্ষতিপূরণ এবং সাইট ক্লিয়ারেন্সে বিলম্ব কমিয়ে আরও স্বচ্ছতা এবং বাস্তবসম্মতভাবে জমির দাম নির্ধারণের জন্য একটি ব্যবস্থা থাকা দরকার।

মিঃ থোর মতে, জনগণের আর্থিক বাধ্যবাধকতা গণনা করার জন্য অর্থ মন্ত্রণালয়কে উপযুক্ত সহগ নির্ধারণ করতে হবে। এই বিষয়টি বিশেষ গুরুত্বপূর্ণ, কারণ বাস্তবে, বাজার জমির দাম এবং রাষ্ট্র-নিয়ন্ত্রিত মূল্য কাঠামোর জমির দামের মধ্যে বিশাল পার্থক্য রয়েছে।

সহযোগী অধ্যাপক ডঃ নগুয়েন দিন থো উল্লেখ করেছেন যে ২০১১ সালে, হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটিতে সর্বোচ্চ জমির দাম ১৬ কোটি ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার নির্ধারণ করা হয়েছিল। তবে, ২০১৯ সালে জরিপের সময়, হ্যানয়ের পুরাতন হোয়ান কিয়েম জেলার বাজার মূল্য প্রায় ১.১২ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটারে পৌঁছেছিল, যেখানে হো চি মিন সিটির কিছু কেন্দ্রীয় এলাকায়, দাম ছিল প্রায় ১.১৮ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার।

একই সময়ে, অন্যান্য ক্ষেত্রের জরিপেও দেখা গেছে যে প্রতি বর্গমিটারে জমির প্রকৃত দাম ৭৮০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং থেকে ৮২০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং পর্যন্ত ছিল। তবে, ২০১৯ সালের জমির মূল্য কাঠামো জারি করার সময়, সরকার মুদ্রাস্ফীতি, মজুরি বৃদ্ধির হার, মাথাপিছু আয় এবং জিডিপির মতো অনেক বিষয় বিবেচনা করেছিল, তাই সিদ্ধান্ত নিয়েছিল যে সমন্বয় স্তর ২০১১ সালের তুলনায় ২০% এর বেশি হবে না। অতএব, হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটিতে সর্বোচ্চ জমির দাম প্রতি বর্গমিটারে প্রায় ১৯২ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এ উন্নীত করা হয়েছিল। এই সংখ্যাটি এখনও প্রকৃত বাজার মূল্যের চেয়ে ৫-৬ গুণ কম।

"জমির মূল্য কাঠামো এবং বাজার মূল্যের মধ্যে বিশাল পার্থক্য সরাসরি মানুষ এবং ব্যবসাগুলিকে প্রভাবিত করেছে। প্রকৃতপক্ষে, সাম্প্রতিক সময়ে, হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটিতে, অনেক পরিবার জমি ব্যবহারের উদ্দেশ্যে রূপান্তর করতে অসুবিধার সম্মুখীন হয়েছে, কারণ জমির মূল্য তালিকা অনুসারে গণনা করা আর্থিক বাধ্যবাধকতাগুলি অত্যধিক। এটি উৎপাদন এবং ব্যবসায়িক খরচের উপরও চাপ সৃষ্টি করে, যা জীবিকা এবং বিনিয়োগের পরিবেশকে প্রভাবিত করে," মিঃ থো স্বীকার করেছেন।

অতএব, মিঃ থো ভূমি অর্থায়ন নীতির প্রতি বিশেষ মনোযোগ দেওয়ার প্রয়োজনীয়তার উপর জোর দিয়েছেন, যাতে নিশ্চিত করা যায় যে জনগণের আর্থিক বাধ্যবাধকতা যুক্তিসঙ্গত পর্যায়ে রয়েছে, একই সাথে ব্যবসাগুলিকে সমর্থন করার জন্য একটি ব্যবস্থা রয়েছে। প্রত্যাশিত নতুন বিষয়গুলির মধ্যে একটি হল কর ঋণের সমন্বয়, নিশ্চিত করা যে তারা পরিশোধের ক্ষমতা অতিক্রম না করে এবং উৎপাদন ও ব্যবসায়িক অবস্থার জন্য উপযুক্ত।

সূত্র: https://nld.com.vn/nghia-vu-tai-chinh-khi-chuyen-muc-dich-su-dung-dat-qua-cao-anh-huong-toi-sinh-ke-196250820145454364.htm