বিনিয়োগকারীর পরিশোধের ক্ষমতা

ভিআইএস রেটিং আশা করে যে রিয়েল এস্টেট ডেভেলপারদের ঋণ পরিশোধের ক্ষমতা ২০২৩-২০২৪ সালের দুর্বল স্তর থেকে উন্নত হতে শুরু করবে।

রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারীদের স্বচ্ছলতা পুনরুদ্ধারের প্রত্যাশা

ভিআইএস রেটিং আশা করে যে রিয়েল এস্টেট ডেভেলপারদের ঋণ পরিশোধের ক্ষমতা ২০২৩-২০২৪ সালের দুর্বল স্তর থেকে উন্নত হতে শুরু করবে।

গতকাল (২৮ নভেম্বর) বিকেলে ভিআইএস রেটিং কর্তৃক ব্যাপকভাবে ঘোষিত শীর্ষ ৩০টি আবাসিক রিয়েল এস্টেট কোম্পানির তথ্যের উপর ভিত্তি করে আবাসিক রিয়েল এস্টেট শিল্প প্রতিবেদনে বলা হয়েছে যে ২০২৪ সালের তৃতীয় প্রান্তিকে হ্যানয় এবং হো চি মিন সিটিতে রিয়েল এস্টেট বিক্রয় আগের প্রান্তিকের তুলনায় ৪৮% বৃদ্ধি পেয়েছে, যা গত ৪ প্রান্তিকের মধ্যে সর্বোচ্চ স্তর। আবাসনের চাহিদা শক্তিশালী রয়েছে, যা উচ্চ শোষণ হার এবং গৃহ ঋণের শক্তিশালী বৃদ্ধিতে প্রতিফলিত হয়েছে যা গত বছরের একই সময়ের তুলনায় ৭%, মাত্র ১%।

বাড়ির দাম বৃদ্ধির প্রত্যাশা, এবং ডাউন পেমেন্ট কম হওয়ার ফলে, বাড়ির ক্রেতাদের কাছ থেকে চাহিদা বৃদ্ধি পাবে। VHM, NLG, KDH, AGG এবং HDC-এর মতো অনেক ডেভেলপারের বিক্রি বৃদ্ধি পেয়েছে, বিশেষ করে উচ্চমানের সেগমেন্টে। তবে, ২০২৩ সালে দুর্বল বিক্রয় থেকে হস্তান্তর কম হওয়ার কারণে রিপোর্টের নজরদারিতে থাকা ডেভেলপারদের ২০২৪ সালের ৯ মিলিয়নের রাজস্ব এবং মুনাফা গত বছরের একই সময়ের তুলনায় যথাক্রমে ২০% এবং ৪৩% হ্রাস পেয়েছে। অতএব, আশা করা হচ্ছে যে ৬০% এরও বেশি ডেভেলপার তাদের ২০২৪ সালের পূর্ণ-বছরের মুনাফার লক্ষ্যমাত্রা পূরণ করতে পারবেন না।

আশা করা হচ্ছে যে ৬০% এরও বেশি বিনিয়োগকারী ২০২৪ সালের পুরো বছর তাদের লাভের পরিকল্পনা সম্পূর্ণ করবেন না।

সম্প্রতি অনেক নতুন রিয়েল এস্টেট বিধিমালা জারি করা হয়েছে, যা ২০২৫ এবং তার পরেও বিক্রয় প্রকল্পের উন্নয়নকে উৎসাহিত করবে। সংশোধিত ভূমি আইন, গৃহায়ন আইন এবং রিয়েল এস্টেট ব্যবসা আইন বাস্তবায়নে সহায়তা করার জন্য ২০২৪ সালের তৃতীয় প্রান্তিকে ২০টিরও বেশি ডিক্রি এবং সার্কুলার জারি করা হয়েছে। বিনিয়োগকারীদের পদ্ধতি পরিচালনা এবং নতুন প্রকল্পের উন্নয়নের জন্য আরও স্পষ্ট নির্দেশনা থাকবে। এই দিকগুলির মধ্যে রয়েছে জমির মূল্যায়ন, জমি অধিগ্রহণ, ফি এবং অন্যান্য অনেক বিষয়।

এছাড়াও, ২০২৪ সালের গোড়ার দিকে বিশিষ্ট রিয়েল এস্টেট প্রকল্পগুলির জন্য আইনি অনুমোদন ত্বরান্বিত করার জন্য সরকারের প্রচেষ্টার ফলে ২০২৪ সালের তৃতীয় প্রান্তিকে বিক্রয়ের জন্য নতুন লাইসেন্সপ্রাপ্ত এবং যোগ্য প্রকল্পগুলির সংখ্যা বৃদ্ধি পেয়েছে।

২০২৫ সালে, ভিআইএস রেটিং আশা করে যে ডেভেলপাররা নতুন প্রকল্পের সংখ্যা বৃদ্ধি করবে, যা তাদের বিক্রয় এবং নগদ প্রবাহ উন্নত করতে সাহায্য করবে। ২০২৪ সালের তৃতীয় প্রান্তিকে শিল্পের ঋণ পরিষেবা ক্ষমতা দুর্বল থাকবে, তবে নতুন নিয়মের কারণে লিভারেজ নিয়ন্ত্রণ করা হবে বলে আশা করা হচ্ছে এবং বিক্রয় বৃদ্ধির কারণে ডেভেলপারদের নগদ প্রবাহ উন্নত হবে।

২০২৪ সালের তৃতীয় প্রান্তিকে, ভিআইএস রেটিং দ্বারা ট্র্যাক করা অর্ধেকেরও বেশি ডেভেলপারের দুর্বল লিভারেজ এবং ঋণ পরিষেবা প্রোফাইল ছিল। এর প্রধান কারণ ছিল ২০২১-২০২৩ সালে প্রকল্প উন্নয়নের জন্য অতিরিক্ত লিভারেজ এবং ২০২৩ সাল থেকে বাজারের মনোভাব খারাপ হওয়ার সাথে সাথে অসমাপ্ত প্রকল্প এবং অবিক্রীত ইনভেন্টরি জমা হওয়া।

আশা করা হচ্ছে যে রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগকারীদের ঋণ পরিশোধের ক্ষমতা ২০২৩-২০২৪ সালের দুর্বল স্তর থেকে উন্নত হতে শুরু করবে।

কিন্তু বিক্রয় অগ্রগতির উন্নতির সাথে সাথে, ভিআইএস রেটিং আশা করে যে রিয়েল এস্টেট ডেভেলপারদের ঋণ পরিশোধের ক্ষমতা ২০২৩-২০২৪ সালের দুর্বল স্তর থেকে উন্নত হতে শুরু করবে।

নতুন প্রকল্প বিক্রয় এবং নগদ প্রবাহের জন্য ইতিবাচক দৃষ্টিভঙ্গির সাথে, ডেভেলপারদের ঋণ কভারেজ অনুপাত ধীরে ধীরে উন্নত হবে। ২০২৪ সালের জুলাই মাসে জারি করা নতুন নিয়মাবলী নতুন প্রকল্পের জন্য ঋণের ব্যবহার সীমিত করবে। অতএব, ভিআইএস রেটিং আশা করে যে ঋণের বৃদ্ধি ২০২২-২০২৩ সময়কালে সর্বোচ্চ ১৫%/বছর থেকে ধীর গতিতে অব্যাহত থাকবে।

বিনিয়োগকারীদের দ্বারা জারি করা প্রায় ২২,০০০ বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং বন্ড ২০২৪ সালের চতুর্থ ত্রৈমাসিকে পরিপক্ক হবে, যার বেশিরভাগই পূর্ববর্তী সময়ের মূলধন এবং সুদ পরিশোধে দেরি করেছে। ২০২৪ সালের চতুর্থ ত্রৈমাসিকে পরিপক্ক হওয়া প্রায় ১৩,০০০ বিলিয়ন ভিয়েতনাম ডং বন্ড ২০২৩ সালে মূলধন এবং সুদ পরিশোধে দেরি করেছে এবং পরবর্তী বছর পর্যন্ত অর্থ প্রদান বাড়ানোর জন্য বন্ডহোল্ডারদের সাথে সফলভাবে আলোচনা করেছে।

২০২৪ সালের চতুর্থ প্রান্তিকে প্রায় ১৩,০০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং বন্ড পরিপক্ক হবে।

এই বন্ডগুলি ভ্যান থিনহ ফ্যাট, নোভাল্যান্ড , হাং থিনহ এবং সানশাইনের মতো রিয়েল এস্টেট কর্পোরেশনগুলির সাথে সম্পর্কিত কোম্পানিগুলি দ্বারা জারি করা হয়েছিল।

বাকি ৯,০০০ বিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং বন্ড ১১টি কোম্পানি জারি করেছে, যার মধ্যে ৭টি কোম্পানি দুর্বল ক্রেডিট প্রোফাইল এবং উচ্চ ঝুঁকিপূর্ণ, প্রধানত রিয়েল এস্টেট কর্পোরেশনের সাথে সম্পর্কিত কোনও ব্যবসায়িক কার্যক্রম, কোনও পরিচালন রাজস্ব এবং খুব কম নগদ সম্পদের অধিকারী নয়।

ইতিবাচক দিক হলো, রিয়েল এস্টেট কোম্পানিগুলির নতুন মূলধনের অ্যাক্সেস উন্নত হয়েছে। বন্ডের মূলধন এবং সুদের পরিশোধে বিলম্ব এড়াতে এই উচ্চ-ঝুঁকিপূর্ণ ইস্যুকারীদের সংশ্লিষ্ট কোম্পানিগুলির কাছ থেকে তারল্য সহায়তার উপর নির্ভর করতে হবে অথবা অর্থপ্রদানের মেয়াদ বাড়ানোর জন্য বন্ডহোল্ডারের অনুমোদন নিতে হবে।

সূত্র: https://baodautu.vn/batdongsan/ky-vong-kha-nang-thanh-toan-cua-chu-dau-tu-bat-dong-san-phuc-hoi-d231253.html