হো চি মিন সিটিতে নতুন জমির মূল্য তালিকার প্রভাব পরিমাপ করা হচ্ছে

হো চি মিন সিটি কর্তৃক পুরাতন জমির মূল্য তালিকার চেয়ে বহুগুণ বেশি বৃদ্ধির মাধ্যমে একটি নতুন জমির মূল্য তালিকা জারি করা রিয়েল এস্টেট বাজারের অনেক সদস্যের দৃষ্টি আকর্ষণ করেছে।

হো চি মিন সিটি কর্তৃক পুরাতন জমির মূল্য তালিকার চেয়ে বহুগুণ বেশি বৃদ্ধির মাধ্যমে একটি নতুন জমির মূল্য তালিকা জারি করা রিয়েল এস্টেট বাজারের অনেক সদস্যের দৃষ্টি আকর্ষণ করেছে।

হো চি মিন সিটিতে নতুন জমির মূল্য তালিকা অবস্থান এবং এলাকা ভেদে পুরনো জমির মূল্য তালিকার তুলনায় ৪ থেকে ৩৮ গুণ বৃদ্ধি পেয়েছে। বিশেষ করে, নগুয়েন হিউ, লে লোই, ডং খোই রাস্তার (জেলা ১) সর্বোচ্চ জমির দাম ৬৮৭.২ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার পর্যন্ত, যা পুরনো দামের তুলনায় ৪ গুণেরও বেশি। হাম এনঘি এবং হান থুয়েন রাস্তার (জেলা ১) দামও প্রায় ৪৩০ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/বর্গমিটার, যা প্রায় ৪ গুণ বৃদ্ধি পেয়েছে। বিশেষ করে হোক মন জেলার মতো শহরতলির এলাকার জন্য, জমির দাম পুরনো দাম তালিকার তুলনায় প্রায় ৩৯ গুণ বৃদ্ধি পেয়েছে।

হো চি মিন সিটিতে নতুন জমির মূল্য তালিকা সম্পর্কে, হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশন (HoREA) এর চেয়ারম্যান মিঃ লে হোয়াং চাউ বলেছেন যে এই সমন্বয়ের ফলে ভূমি ব্যবহারকারীদের ৪টি ক্ষেত্রে ক্ষতিগ্রস্থ হবে।

হো চি মিন সিটিতে নতুন জমির মূল্য তালিকার সমন্বয়ের ফলে ভূমি ব্যবহারকারীরা প্রভাবিত হবেন এমন অনেক ঘটনা ঘটবে।

প্রথমত, যদি কোনও ব্যক্তির ভূমি ব্যবহারের অধিকারের স্বীকৃতির জন্য আবেদন করার প্রয়োজন হয়। প্রথমত, ১৩,০৩৫টি জমির প্লট রয়েছে যার জন্য ভূমি ব্যবহারকারীকে প্রথম শংসাপত্র দেওয়া হয়নি।

দ্বিতীয়ত, ভূমি ব্যবহারকারী কৃষি জমি এবং অকৃষি জমির ক্ষেত্রে ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তনের অনুরোধ করেন, যেখানে একই জমিতে বাড়ি রয়েছে, যেখানে আবাসন নির্মাণের জন্য জমির ক্ষেত্রে গোলাপী বই রয়েছে, যা শহরাঞ্চল এবং গ্রামীণ আবাসিক এলাকায় বিভক্ত।

তৃতীয়ত, ভূমি ব্যবহারকারীরা আবাসিক জমি, কৃষি জমি, আবাসিক জমি নয় এমন অকৃষি জমির জন্য জমির প্লট আলাদা করার অনুরোধ করেন এবং একই সাথে সন্তান এবং নাতি-নাতনিদের মধ্যে ভাগ করে দেওয়ার জন্য ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্যকে আবাসিক জমিতে পরিবর্তন করার অনুরোধ করেন।

চতুর্থত, যেসব ব্যক্তি এবং পরিবারের বাড়ি এবং জমি "স্থগিত পরিকল্পনা" এলাকায় অবস্থিত, যেমন নবনির্মিত আবাসিক এলাকা, সংস্কারকৃত আবাসিক এলাকা অথবা "স্থগিত প্রকল্পে", সাধারণত বিন কোই থান দা প্রকল্প।

কারণ বহু বছর ধরে, স্থগিত প্রকল্পের লোকজনের ভূমি ব্যবহারের অধিকার স্থগিত রয়েছে। তবে, যদি স্থগিতাদেশ প্রত্যাহার করা হয়, তাহলে তারা দ্বিতীয়বারের মতো সুবিধাবঞ্চিত হতে পারে যখন তাদের আগের চেয়ে বেশি ভূমি ব্যবহার ফি দিতে হতে পারে।

এই বিশেষজ্ঞ আরও বলেন যে হো চি মিন সিটিতে নতুন জমির মূল্য তালিকা এখনও রিয়েল এস্টেট বাজারে তাৎক্ষণিকভাবে প্রভাব ফেলেনি। কারণ হল রিয়েল এস্টেট এবং বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্পগুলি বর্তমানে মূলত উদ্বৃত্ত পদ্ধতিতে মূল্য নির্ধারণ করা হয়। যাইহোক, যখন ব্যবসাগুলি প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য ভূমি ব্যবহারের অধিকার স্থানান্তর পায়, তখন লোকেরা আগের চেয়ে বেশি দামে বিক্রি করতে চায়, যার ফলে আবাসনের দাম বাড়ানোর চাপ তৈরি হয়।

একজন ব্যবসায়ী নেতার দৃষ্টিকোণ থেকে, আন ফুক লোক রিয়েল এস্টেট কোম্পানির জেনারেল ডিরেক্টর মিঃ লা ক্যাম ন্যাম বলেছেন যে হো চি মিন সিটিতে নতুন উচ্চ জমির মূল্য তালিকা মানুষকে দাম বৃদ্ধির বিষয়ে উদ্বিগ্ন করে তুলবে। এটি একটি ডমিনো প্রভাব তৈরি করবে এবং বিক্রেতারা তাদের বাড়ির দাম বাড়িয়ে দেবে। এছাড়াও, হো চি মিন সিটিতে উচ্চ জমির মূল্য তালিকা রিয়েল এস্টেট প্রকল্প বিনিয়োগকারীদের জন্য প্রকল্পগুলি বিকাশের জন্য জমি তহবিল তৈরি করতে আরও অর্থ ব্যয় করা কঠিন করে তুলবে। সেই সময়ে, বাজার ফিল্টার হবে। কেবলমাত্র বৃহৎ আর্থিক ক্ষমতা সম্পন্ন বিনিয়োগকারীরা জমি তহবিল রাখতে এবং প্রকল্পগুলি বিকাশ করতে পারবেন।

"বাজারে সরবরাহ কম থাকবে। বিনিয়োগকারীরা প্রকল্প তৈরির জন্য নতুন পরিকল্পনা ক্ষেত্র খুঁজে পাবে না কারণ তাদের কাছে মানুষের কাছ থেকে পৃথক জমি কিনে বাজার মূল্য অনুসারে ক্ষতিপূরণ দেওয়ার ক্ষমতা নেই," মিঃ ন্যাম বলেন।

ওয়াওহোম রিয়েল এস্টেট জেএসসির ডেপুটি ডিরেক্টর মিঃ তা ট্রুং কিয়েন আরও মন্তব্য করেছেন যে প্রকল্প বাস্তবায়নের সময় বাজার মূল্যের কাছাকাছি একটি নতুন জমির মূল্য তালিকা থাকা ব্যবসার জন্য সুবিধাজনক হবে। তারা শুরু থেকেই খরচ গণনা করবে এবং খরচ অনুমান করতে পারবে।

“নতুন জমির মূল্য তালিকা প্রয়োগের কারণে, খরচ বাদ দেওয়ার পর গ্রাহকদের কাছে পণ্যের বিক্রয়মূল্য আগের তুলনায় বাড়তে পারে, তবে বিনিয়োগকারীরা উদ্বৃত্ত হিসাব করে এটি ভারসাম্য বজায় রাখতে পারেন। প্রকল্প বিনিয়োগকারীরা যারা গ্রাহকদের কাছে অ্যাপার্টমেন্ট হস্তান্তর করেছেন, যদি একটি নতুন জমির মূল্য তালিকা থাকে, তাহলে তারা খরচ বুঝতে পারবেন এবং দ্রুত গ্রাহকদের জন্য সার্টিফিকেট তৈরি করবেন। তবে, যদি কর বেশি হয়, তবে তাদের প্রচুর অর্থ প্রদান করতে হবে, যখন সম্পদ হল গ্রাহকদের কাছে হস্তান্তরিত অ্যাপার্টমেন্ট, তারা বোঝা, অযৌক্তিক বোধ করবেন”, মিঃ কিয়েন শেয়ার করেছেন এবং যোগ করেছেন যে বিনিয়োগকারীদের ভবিষ্যতের প্রকল্পগুলিতে অবশ্যই ভূমি ব্যবহার কর সহ সমস্ত ইনপুট খরচ অন্তর্ভুক্ত থাকবে। সমস্ত আপডেট করা দাম অতীতের তুলনায় বেশি হবে।

এর আগে, ২২ অক্টোবর বিকেলে সংবাদ সম্মেলনে, হো চি মিন সিটির প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিভাগের পরিচালক মিঃ নগুয়েন তোয়ান থাংও স্বীকার করেছিলেন যে জমির মূল্য তালিকার সমন্বয় শহরের কিছু লোকের ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তনের দাবিকে প্রভাবিত করেছে।

উপরোক্ত প্রভাবগুলি মোকাবেলা করার জন্য, প্রধানমন্ত্রী অর্থ মন্ত্রণালয়কে ২০২৪ সালের ভূমি আইনের ১৫৭ অনুচ্ছেদের ২ ধারায় এখনও উল্লেখ করা হয়নি এমন মামলাগুলির জন্য ভূমি ব্যবহার ফি অব্যাহতি এবং হ্রাস নিয়ন্ত্রণকারী একটি ডিক্রি জারি করার জন্য সরকারকে পরামর্শ দেওয়ার দায়িত্ব দিয়েছেন, যার মধ্যে পরিবার এবং ব্যক্তিদের ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তনের মামলাও অন্তর্ভুক্ত রয়েছে। হো চি মিন সিটি মন্তব্য প্রদানের চেষ্টা করবে যাতে কৃষি জমির মালিক ব্যক্তিরা খুব বেশি ক্ষতিগ্রস্ত না হন।

সূত্র: https://baodautu.vn/batdongsan/do-tac-dong-cua-bang-gia-dat-moi-tai-tphcm-d228142.html