কৃষি জমির দাম ৬৫%-৭০% বৃদ্ধির প্রস্তাব: অনেক উদ্বেগ

SGGP সাংবাদিকদের মতে, হো চি মিন সিটির কিছু এলাকায়, এমন অনেক ঘটনা ঘটেছে যেখানে মানুষকে তাদের ভূমি ব্যবহারের রূপান্তরের আবেদন প্রত্যাহার করতে হচ্ছে কারণ সিদ্ধান্ত ৭৯/২০২৪-এর জমির মূল্য তালিকা অনুসারে গণনা করা ভূমি ব্যবহারের ফি খুব বেশি। বিশেষজ্ঞরা মূল্যায়ন করেন যে কৃষি জমির মূল্য সমন্বয় করা প্রয়োজন যাতে মানুষকে উদ্দেশ্য রূপান্তরের সময় ভূমি ব্যবহারের ফি প্রদানের বোঝা কমাতে সাহায্য করা যায়, তবে যুক্তিসঙ্গত বৃদ্ধি বিবেচনা করা প্রয়োজন।

মানুষের উপর আর্থিক চাপ কমানো

হো চি মিন সিটি ইনস্টিটিউট অফ ন্যাচারাল রিসোর্সেস অ্যান্ড এনভায়রনমেন্টের পরিচালক ডঃ ফাম ভিয়েত থুয়ান বলেন যে সিদ্ধান্ত ৭৯/২০২৪ অনুসারে মূল্য তালিকা প্রয়োগ করলে শহরের সাধারণ বাজারে নেতিবাচক প্রভাব পড়বে। অর্থাৎ, ভূমি ব্যবহারের রূপান্তর থেকে বাজেট রাজস্ব হ্রাস, রিয়েল এস্টেট বাজারের উন্নয়ন সীমিত করা এবং জনগণের কাছ থেকে নতুন নির্মাণের সীমাবদ্ধতার কারণে নির্মাণ সামগ্রীর বাজার গভীরভাবে হ্রাস করা। সম্প্রতি, হো চি মিন সিটি ইনস্টিটিউট অফ ন্যাচারাল রিসোর্সেস অ্যান্ড এনভায়রনমেন্ট হো চি মিন সিটি পিপলস কমিটিকে একটি নথি পাঠিয়েছে যাতে হো চি মিন সিটি এলাকায় পূর্বে প্রয়োগ করা সিদ্ধান্ত ৭৯/২০২৪ অনুসারে আবাসিক জমি পরিকল্পনা সহ কৃষি জমির দাম জমির মূল্য ৬৫%-৭০% এ সামঞ্জস্য করার প্রস্তাব করা হয়েছে।

বিন কোই ওয়ার্ডে জমি, HCMC ছবি: থান হাইন

ডঃ ফাম ভিয়েত থুয়ানের মতে, আবাসিক ভূমি পরিকল্পনার সাথে আবাসিক এলাকায় মিশ্রিত কৃষি জমির প্লট, অথবা ২০২৪ সালের ভূমি আইনের নির্দেশনা অনুসারে আবাসিক জমিতে রূপান্তর করার প্রয়োজন হলে আবাসিক জমিতে রূপান্তরিত না হওয়া কৃষি জমির প্লটগুলির ক্ষেত্রে সমন্বয়ের সুযোগ প্রযোজ্য হবে। এছাড়াও, দীর্ঘমেয়াদে প্রকল্প এবং শিল্প পার্ক এবং ক্লাস্টারগুলির বিকাশের জন্য পরিস্থিতি তৈরি করার জন্য, আবাসিক জমি পরিকল্পনা ছাড়া কৃষি জমি প্রস্তাব অনুসারে বৃদ্ধির জন্য সমন্বয় করা হবে না। "প্রস্তাবটি অনুমোদিত হলে, জনগণকে কেবল ২.৫-৩ গুণ বেশি কর দিতে হবে, যা ০২/২০২০ সালের সিদ্ধান্ত অনুসারে জমির মূল্য তালিকা প্রয়োগের সময়কার তুলনায় ২৫০%-৩০০% এর সমতুল্য। এদিকে, যদি সমন্বয় না করা হয়, তাহলে জনগণের যে ভূমি ব্যবহার ফি দিতে হবে তার পরিমাণ গড়ে ৫-২৫ গুণ থেকে বেড়ে ৫০০%-২,৫০০% হবে, যা অত্যন্ত বেশি," ডঃ ফাম ভিয়েত থুয়ান বলেন।

উদাহরণস্বরূপ, মিঃ এনকে (তান থান ডং কমিউন, কু চি জেলা) এর কথাই ধরুন। ২০২৪ সালের ৩০শে অক্টোবর তিনি নতুন জমির মূল্য তালিকা সম্পর্কে জানতে পেরে প্রায় ^{৯৬০ বর্গমিটার} কৃষি জমি আবাসিক জমিতে রূপান্তর করার জন্য একটি আবেদন জমা দেন। নতুন জমির মূল্য তালিকা প্রয়োগ করার জন্য তাকে ৪.৩ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এরও বেশি অর্থ প্রদান করতে হয়েছিল। এদিকে, হো চি মিন সিটি ইনস্টিটিউট অফ ন্যাচারাল রিসোর্সেস অ্যান্ড এনভায়রনমেন্ট ইকোনমিক্স কর্তৃক প্রস্তাবিত গণনা পদ্ধতি অনুসারে, মিঃ কে-এর আর্থিক বোঝা কম হবে। বিশেষ করে, মিঃ কে-এর এলাকায় জমির দাম ৪.৩ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ ^{বর্গমিটার} , যদি কৃষি জমির দাম আবাসিক জমির দামের ৭০% পর্যন্ত বৃদ্ধি করা হয়, তাহলে ৪.৩ x ৭০% = ৩ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ ^{বর্গমিটার} । ভূমি ব্যবহার ফি এবং জমির ভাড়া সংক্রান্ত ডিক্রি ১০৩/২০২৪-এ নির্ধারিত গণনা পদ্ধতি অনুসারে, ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্যে আবাসিক জমিতে রূপান্তর করার সময় ভূমি ব্যবহারের ফি ৪.৩ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং - ৩ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং = ১.৩ মিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং/ ^{বর্গমিটার} । সুতরাং, ^{১০০ বর্গমিটারের} সাথে, ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্যে পরিবর্তন করার সময়, তাকে কেবল ১.৩ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং দিতে হবে, যা বর্তমান হিসাবের তুলনায় ৩ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডং-এরও বেশি হ্রাস।

সাবধানে বিবেচনা করুন

তবে, কিছু রিয়েল এস্টেট বিশেষজ্ঞ মনে করেন যে প্রস্তাবিত কৃষি জমির দাম বাড়ানোর বিষয়টি সাবধানতার সাথে বিবেচনা করা প্রয়োজন কারণ এটি আবাসনের দাম বৃদ্ধির দিকে পরিচালিত করবে, যা রিয়েল এস্টেট ব্যবসার বিকাশকে প্রভাবিত করবে। এছাড়াও, রূপান্তরের জন্য অপেক্ষা করা জমি জমার পরিস্থিতি তৈরি হতে পারে, যার ফলে উৎপাদন জমির উৎস ধীর হয়ে যাবে, যা নগর কৃষির বিকাশকে ব্যাহত করবে।

বা রিয়া রিয়েল এস্টেট ক্লাবের চেয়ারম্যান মিঃ ভো ভ্যান থুং বলেন, আবাসিক জমির দামের ৬৫%-৭০% কৃষি জমির দাম বৃদ্ধি করলে অনেক পরিণতি হতে পারে। কৃষি জমিকে আবাসিক জমির মূল্যের কাছাকাছি বিবেচনা করা যায় না, যা সহজেই কৃষি জমিতে ফটকাবাজি শুরু করতে পারে, যার ফলে দাম বৃদ্ধির অপেক্ষায় থাকে, যার ফলে রিয়েল এস্টেট বাজারে ইতিমধ্যেই আবাসিক জমি আছে এমন প্রকল্পগুলির জন্য প্রতিকূল ওঠানামা দেখা দেয়। এদিকে, বা রিয়া - ভুং তাউ হাউজিং ডেভেলপমেন্ট জয়েন্ট স্টক কোম্পানির জেনারেল ডিরেক্টর মিঃ লে ভিয়েত লিয়েন মন্তব্য করেছেন যে, আবাসন প্রকল্প বাস্তবায়নের সময়, ব্যবসাগুলিকে কৃষি জমি থেকে আবাসিক জমিতে ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তন করতে হবে। যখন জমির দাম বৃদ্ধি পায়, তখন ব্যবসাগুলিকে ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তন করতে সক্ষম হওয়ার জন্য আরও অর্থ সংগ্রহ করতে হবে। এদিকে, এই সময়ে, রিয়েল এস্টেট ব্যবসাগুলি তাদের আর্থিক ব্যবস্থাপনায় খুব কঠিন সময় পার করছে।

নগুয়েন কান ল কোম্পানি লিমিটেড (ভুং তাউ ওয়ার্ড, হো চি মিন সিটি) এর পরিচালক আইনজীবী নগুয়েন কানের মতে, কৃষি জমির দাম বৃদ্ধির জন্য সামঞ্জস্য করা প্রয়োজন তবে বিশেষায়িত বিভাগ, শাখা এবং স্বাধীন মূল্যায়ন পরামর্শদাতা সংস্থাগুলির সাথে পরামর্শ করে 2024 সালের ভূমি আইন অনুসারে জমি মূল্যায়ন প্রক্রিয়া মেনে চলতে হবে। বিশেষ করে, ভূমি আইন দ্বারা নির্ধারিত বাজার নীতি অনুসারে জমি মূল্যায়ন পদ্ধতির নীতিগুলি পুঙ্খানুপুঙ্খভাবে বোঝা প্রয়োজন। জমির দাম নির্ধারণ করতে হবে স্থানান্তর বাজার, জমির আয়, বিনিয়োগ খরচ, প্রতিবেশী জমির দাম থেকে তথ্য সংগ্রহের উপর ভিত্তি করে... আবাসিক জমির দাম থেকে একটি নির্দিষ্ট অনুপাত নেওয়া যাবে না।

থান হিয়েন - কোয়াং ভু

সূত্র: https://www.sggp.org.vn/de-xuat-tang-gia-dat-nong-nghiep-len-65-70-nhieu-ban-khoan-post803655.html