ভূমি ব্যবহার ফি গণনার অসুবিধাজনক পদ্ধতি

প্রকল্পটি লাভকে লোকসানে পরিণত করছে।

হো চি মিন সিটির একটি বিখ্যাত রিয়েল এস্টেট কোম্পানির প্রধান বলেন যে বর্তমানে রিয়েল এস্টেট প্রকল্পগুলির সবচেয়ে বড় সমস্যা হল ভূমি ব্যবহার ফি (LUR) গণনা করা, যার মধ্যে অতিরিক্ত LURও অন্তর্ভুক্ত। পূর্বে, অনেক প্রকল্পকে শহর কর্তৃক অস্থায়ীভাবে LUR গণনা করার জন্য প্রণোদনা দেওয়া হত যাতে ব্যবসাগুলি নির্মাণ এবং বিক্রয় করতে পারে, কিন্তু এখন যখন প্রকল্পটি বাড়ি হস্তান্তর করেছে এবং লোকেরা বহু বছর ধরে সেখানে বসবাস করছে, তখন LUR গণনা করা হয় জমি হস্তান্তরের সময় থেকে নয়, বর্তমান সময়ে। এটি কেবল ব্যবসার জন্যই নয়, বাড়ি ক্রেতাদের জন্যও অনেক ক্ষতি এবং হতাশার কারণ হয়েছে।

হো চি মিন সিটি লেকভিউ সিটি প্রকল্পকে ৪,৬৬৪ বিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং-এরও বেশি অতিরিক্ত ভূমি ব্যবহার ফি প্রদানের অনুরোধ করেছিল, যার ফলে কোম্পানিটি একটি কঠিন পরিস্থিতিতে পড়ে এবং ক্ষতির সম্মুখীন হয়।

"আইনে বলা হয়েছে যে ভূমি মূল্যায়ন এবং ভূমি ব্যবহার কর গণনার সময় হল সেই সময় যখন জমি বরাদ্দ বা ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তন বা মাঠে জমি বরাদ্দের সিদ্ধান্ত নেওয়া হয়। কিন্তু বাস্তবে, যখন কোনও পরিবর্তন ঘটে যার ফলে ভূমি ব্যবহার কর গণনা দীর্ঘায়িত হয়, তখন উপযুক্ত কর্তৃপক্ষ বর্তমান সময়ে ভূমি ও ভূমি ব্যবহার কর পুনর্মূল্যায়ন করবে। আরেকটি অসুবিধা হল যে এন্টারপ্রাইজ অগ্রগতি এবং প্রদেয় অর্থের পরিমাণ সম্পর্কে উদ্যোগ নিতে পারে না। এন্টারপ্রাইজের দক্ষতা নেই এবং উপযুক্ত কর্তৃপক্ষের সাথে যুক্তিসঙ্গত ভূমি ব্যবহার কর গণনা পদ্ধতি নিয়ে আলোচনা করার অনুমতি নেই।"

অতএব, একটি সুসংগত ফলাফল পেতে উদ্যোগগুলিকে অন্য একটি মূল্যায়ন সংস্থা নিয়োগ করতে হয়। বর্তমানে, উদ্যোগগুলি এখনও কর্তৃপক্ষের হিসাবের উপর নির্ভর করে এবং তাদের আপত্তি করার অনুমতি নেই। এদিকে, নিরাপদ থাকার জন্য, রাজ্য কর্মকর্তারা ভূমি ব্যবহারের অধিকারগুলি খুব বেশি গণনা করেন। অতীতে অনেক প্রকল্পে ভূমি ব্যবহারের অধিকারগুলি একটি নির্দিষ্ট সংখ্যায় অস্থায়ীভাবে গণনা করা হত এবং উদ্যোগগুলি গ্রাহকদের জন্য বিক্রয় মূল্য গঠনের জন্য সেই সংখ্যাটি ব্যবহার করত। এখন, বহু বছর পরে, কর্তৃপক্ষ ভূমি ব্যবহারের অধিকারগুলি পুনরায় গণনা করেছে এবং সংখ্যাটি অস্থায়ী সংখ্যার চেয়ে বহুগুণ বেশি। এর ফলে অনেক লাভজনক প্রকল্প হঠাৎ করে ভারী ক্ষতির সম্মুখীন হয় এবং এমনকি উদ্যোগগুলি চুক্তিটি সম্পন্ন করতেও অক্ষম হয়, "তিনি বলেন।

খসড়াটির উপর মন্তব্য করার জন্য প্রধানমন্ত্রী এবং অর্থ মন্ত্রণালয়ের কাছে একটি নথি পাঠানোর পর, হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশনের চেয়ারম্যান মিঃ লে হোয়াং চাউ প্রস্তাব করেন যে যখন বিস্তারিত পরিকল্পনা সমন্বয় করার সিদ্ধান্ত নেওয়া হয়, তখন পরিকল্পনা সমন্বয় করার সিদ্ধান্তের সময় পুরো প্রকল্পের জন্য ভূমি ব্যবহার কর পুনঃগণনা করা উচিত। এন্টারপ্রাইজ পূর্বে যে ভূমি ব্যবহার কর প্রদান করেছে তা পরিকল্পনা পুনঃঅনুমোদনের সময় পুনঃগণনা করা হবে এবং পুনঃগণনার পরে ভূমি ব্যবহার কর থেকে কেটে নেওয়া হবে, কাটা পরিমাণ প্রদেয় ভূমি ব্যবহার করের বেশি হওয়া উচিত নয়।

যদি প্রকল্পের বিস্তারিত পরিকল্পনা সমন্বয়ের আগে এন্টারপ্রাইজ ভূমি ব্যবহার কর পরিশোধ না করে থাকে, তাহলে পরিকল্পনা সমন্বয়ের সময় এন্টারপ্রাইজকে অবশ্যই ভূমি ব্যবহার কর পরিশোধ করতে হবে। প্রদত্ত ভূমি ব্যবহার করের পরিমাণ (যদি থাকে) পরিকল্পনা সমন্বয়ের সময় মুদ্রাস্ফীতির কারণ বিবেচনা করে পুনঃগণনা করা হবে এবং পুনঃগণনার পরে ভূমি ব্যবহার করের থেকে কেটে নেওয়া হবে। কাটা পরিমাণ প্রদেয় ভূমি ব্যবহার করের পরিমাণের বেশি হবে না। একই সময়ে, ভূমি ব্যবহার করের পরিশোধের নোটিশ থাকলে এন্টারপ্রাইজকে অবশ্যই ভূমি ব্যবহার করের বিলম্বিত অর্থ প্রদান করতে হবে।

মিঃ চাউ জেলা ৭ (HCMC) -এ ৫.২ হেক্টর জমির উপর নির্মিত একটি বাণিজ্যিক আবাসন প্রকল্পের কথা উল্লেখ করেছেন, যার জন্য একটি উপযুক্ত রাষ্ট্রীয় সংস্থা জানুয়ারী ২০২১ থেকে জমি বরাদ্দের সিদ্ধান্ত জারি করেছে, যার ভূমি ব্যবহার সহগ ৩.০৫ গুণ, সর্বোচ্চ নির্মাণ ঘনত্ব ৩৫%, যার মধ্যে রয়েছে ৯০৩টি অ্যাপার্টমেন্ট সহ সর্বোচ্চ ২৭ তলা উচ্চতার একটি অ্যাপার্টমেন্ট ভবন এবং ১১০টি টাউনহাউস সহ একটি নিম্ন-উচ্চ টাউনহাউস এলাকা। ২০২১ সালের মার্চ মাসে, এন্টারপ্রাইজটি ৮৫০ বিলিয়ন ভিয়েতনামী ডং ভূমি ব্যবহার কর প্রদান করেছে। এরপর, বিনিয়োগকারী ভূমি ব্যবহার সহগ ৪.৫৭ গুণে বৃদ্ধি করার জন্য বিস্তারিত পরিকল্পনা সামঞ্জস্য করার অনুরোধ করেন, যার সর্বোচ্চ নির্মাণ ঘনত্ব ৪০%, যার ফলে মোট অ্যাপার্টমেন্টের সংখ্যা ১,৩৫৫-এ পৌঁছে যা ২০২৪ সালের মার্চ মাসে উপযুক্ত রাষ্ট্রীয় সংস্থা কর্তৃক অনুমোদিত হয়েছিল। খসড়া ডিক্রি অনুসারে, প্রকল্পটিকে ৪২৫ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডঙ্গের অতিরিক্ত ভূমি ব্যবহার কর দিতে হবে, কিন্তু মিঃ চাউর প্রস্তাব অনুসারে, এন্টারপ্রাইজকে কেবলমাত্র ৩২৫ বিলিয়ন ভিয়েতনামি ডঙ্গের অতিরিক্ত ভূমি ব্যবহার কর দিতে হবে।

"যদি এন্টারপ্রাইজটি বিক্রি করে অর্থ সংগ্রহ করে থাকে, তাহলে খসড়া ডিক্রির গণনা পদ্ধতি অনুসারে, এন্টারপ্রাইজকে পকেট থেকে অর্থ প্রদান করতে হবে, যার ফলে ক্ষতির ঝুঁকি তৈরি হবে। যদি প্রকল্পটি বিক্রি না করা হয়, তাহলে ভূমি ব্যবহারের অধিকার বিক্রয় মূল্যের সাথে যোগ করা হবে এবং এর ফলে বাড়ির দাম বেড়ে যাবে, এই পর্যায়ে বাড়ি ক্রেতাকেই চূড়ান্ত বোঝা বহন করতে হবে," মিঃ চাউ হিসাব করেছেন।

জমির খাজনা মওকুফের মাত্র একটি মামলা বাকি আছে।

খসড়া ডিক্রি অনুসারে, বর্তমানে ভূমি ভাড়া থেকে অব্যাহতিপ্রাপ্ত বিনিয়োগ প্রণোদনা ক্ষেত্রে উৎপাদন ও ব্যবসায়িক উদ্দেশ্যে জমি ব্যবহারের একটি মাত্র ঘটনা রয়েছে। খসড়াটি বর্তমান বিধিমালার তুলনায় ভূমি ভাড়া অব্যাহতির ঘটনা উল্লেখযোগ্যভাবে সংকুচিত করেছে। এই বিধিমালা পাস হলে, বিদেশী বিনিয়োগকারী সহ অনেক বিনিয়োগকারী আর ভূমি ভাড়া অব্যাহতি নীতি উপভোগ করতে পারবেন না কারণ এই এলাকাগুলি বিনিয়োগ প্রণোদনা ক্ষেত্রের মধ্যে নেই।

শুধু তাই নয়, মিঃ লে হোয়াং চাউ-এর মতে, খসড়া ডিক্রিতে আর মৌলিক নির্মাণ প্রকল্পের সময়কালে বা মৌলিক নির্মাণের সময়কালে ভূমি খাজনা এবং জলের উপরিভাগের ভাড়া থেকে অব্যাহতির সময়কালের পরে ভূমি ব্যবহার ফি ছাড়ের নীতি নির্ধারণ করা হয়নি, তাই এটি ডিক্রি ৪৬-এ নির্ধারিত বর্তমান বিনিয়োগ প্রণোদনা নীতির উত্তরাধিকারী নয়। নতুন প্রবিধানটি বিনিয়োগ আইন ২০২০ এবং প্রধানমন্ত্রীর বিশেষ বিনিয়োগ প্রণোদনা নিয়ন্ত্রণকারী সিদ্ধান্ত ২৯-এ নির্ধারিত বিশেষ বিনিয়োগ প্রণোদনা নীতিকে বাতিল করে দিয়েছে। এটি বিনিয়োগ আকর্ষণ নীতির উপর নেতিবাচক প্রভাব ফেলতে পারে, বিদেশী বিনিয়োগকারীদের চোখে ভিয়েতনামের বিনিয়োগ পরিবেশের আকর্ষণ হ্রাস করতে পারে।

"এটি একটি অত্যন্ত বড় সমস্যা, তাই সরকার এবং উপযুক্ত রাষ্ট্রীয় সংস্থাগুলিকে ডিক্রি জারি করার আগে বিশেষ মনোযোগ দিতে হবে যাতে উচ্চতর এবং অত্যন্ত প্রতিযোগিতামূলক অগ্রাধিকারমূলক বিনিয়োগ নীতির একটি কাঠামো তৈরি করা যায়, যা স্বল্পমেয়াদী এবং মধ্যম ও দীর্ঘমেয়াদী উভয় ক্ষেত্রেই জাতীয় এবং জাতিগত স্বার্থ নিশ্চিত করে, একই সাথে বিনিয়োগকারীদের বৈধ ও আইনি স্বার্থ নিশ্চিত করে। বিশেষ করে বিদেশী প্রত্যক্ষ বিনিয়োগ (FDI) আকর্ষণ করার জন্য দেশগুলির মধ্যে তীব্র প্রতিযোগিতার প্রেক্ষাপটে, বিশেষ করে অর্থ, উচ্চ প্রযুক্তি, চিপস এবং সেমিকন্ডাক্টর প্রযুক্তির ক্ষেত্রে; সাধারণত, এমনকি মার্কিন যুক্তরাষ্ট্রও চিপস এবং সেমিকন্ডাক্টর প্রযুক্তির উপর একটি আইন জারি করেছে," মিঃ চাউ পরামর্শ দেন।

আইনজীবী ট্রান মিন কুওং (হো চি মিন সিটি বার অ্যাসোসিয়েশন) বিশ্লেষণ করেছেন যে ভূমি আইনে বলা হয়েছে যে রাজ্য জমি ইজারা দেওয়ার সিদ্ধান্ত নেওয়ার সময় থেকে ৫ বছরের চক্রের জন্য বার্ষিক জমি ভাড়া স্থিরভাবে প্রয়োগ করা হবে, তবে এটি বার্ষিক জমি ভাড়া প্রদানের মাধ্যমে রাজ্য জমি ইজারার আকারে রূপান্তরের সাথে সম্পর্কিত ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তনের অনুমতি দেয়। প্রতিটি সময়কালের জন্য সমন্বয় হার সরকার দ্বারা নিয়ন্ত্রিত হয়, তবে জমি ভাড়া বৃদ্ধি মুদ্রাস্ফীতির সমান বা তার চেয়ে কম হতে পারে। যাইহোক, খসড়া ডিক্রিতে বলা হয়েছে যে জমি ভাড়া বৃদ্ধির হার মুদ্রাস্ফীতির সমান। অতএব, ডিক্রিতে প্রতিটি ৫ বছরের চক্রের জন্য জমি ভাড়া বৃদ্ধি সীমিত করার কথা বিবেচনা করা উচিত যাতে সিপিআই বৃদ্ধির চেয়ে বেশি না হয় কিন্তু ১৫% এর বেশি না হয়। এটি ব্যবসাগুলিকে আর্থিক ঝুঁকি কমাতে, বড় প্রকল্পে বিনিয়োগ করতে এবং সময়ের সাথে সাথে মূলধন পুনরুদ্ধার করতে সহায়তা করে।

উদ্যোগগুলির সাথে পরামর্শ করার পর, ভিয়েতনাম চেম্বার অফ কমার্স অ্যান্ড ইন্ডাস্ট্রি (VCCI) আরও বলেছে যে ডিক্রি ৪৬-এর বর্তমান নীতির তুলনায়, খসড়ায় ছাড় এবং হ্রাস নীতি কম আকর্ষণীয়। কারণ বর্তমান বিধি অনুসারে, এমন কিছু ক্ষেত্রে রয়েছে যেখানে উদ্যোগগুলিকে সম্পূর্ণরূপে অব্যাহতি দেওয়া হয়, কেবল নির্দিষ্ট সংখ্যক বছরের জন্য জমির ভাড়া হ্রাস করা হয় না। বর্তমান বিধি অনুসারে পুরো ইজারা মেয়াদের জন্য জমির ভাড়া ১০০% অব্যাহতি দেওয়া হয় এমন কিছু ক্ষেত্রের মধ্যে রয়েছে: বিশেষ আর্থ-সামাজিক অসুবিধাযুক্ত এলাকায় বিনিয়োগ করা বিশেষ বিনিয়োগ প্রণোদনার ক্ষেত্রে বিনিয়োগ প্রকল্প; রাজ্য বাজেট থেকে অর্থ দিয়ে ছাত্র ছাত্রাবাস নির্মাণের জন্য জমি ব্যবহার করে প্রকল্প, শিক্ষার্থীদের জন্য পরিচালনা এবং ব্যবহারের জন্য নির্ধারিত ইউনিটকে ভাড়া মূল্যে জমির ভাড়া খরচ অন্তর্ভুক্ত করার অনুমতি নেই; জাতিগত সংখ্যালঘুদের জন্য কৃষি জমি; প্রতিরক্ষামূলক বন রোপণ প্রকল্প বাস্তবায়নের জন্য জমি, পুনঃবনায়ন প্রকল্প ইত্যাদি। অতএব, ডিক্রিতে কেবল ভাড়া হ্রাস করার পরিবর্তে জমির ভাড়া অব্যাহতির ক্ষেত্রে প্রবিধানগুলি বিবেচনা করা প্রয়োজন। যদি এটি করা যায়, তবে এটি কঠিন ক্ষেত্রগুলিতে বা বিশেষভাবে পছন্দসই ক্ষেত্রগুলিতে বিনিয়োগ মূলধন আকর্ষণ করবে।

সূত্র: https://thanhnien.vn/bat-cap-cach-tinh-tien-su-dung-dat-185240630222853391.htm