নতুন জমির মূল্য তালিকা: বাজারে 'ঝাঁকুনি' এড়াতে নিয়ন্ত্রণ প্রয়োজন

ভূমি ব্যবস্থাপনা বিভাগ (কৃষি ও পরিবেশ মন্ত্রণালয়) জানিয়েছে যে জমির দাম নির্ধারণে বিকেন্দ্রীকরণ নীতি ধীরে ধীরে কার্যকর হচ্ছে, যা অর্থনৈতিক উন্নয়নের জন্য জমি থেকে সম্পদ সংগ্রহে সহায়তা করছে...

তবে, আগামী সময়ে, যখন স্থানীয়রা নতুন জমির মূল্য তালিকা তৈরি করবে, তখন অঞ্চলের উপর নির্ভর করে জমির দাম বড় আকারে ওঠানামা করবে, যা সরাসরি আবাসনের দাম এবং সামগ্রিকভাবে রিয়েল এস্টেট বাজারকে প্রভাবিত করবে।

জমির দাম নির্ধারণে বিকেন্দ্রীকরণ নীতি ধীরে ধীরে তার কার্যকারিতা প্রদর্শন করছে। চিত্রণমূলক ছবি: টুয়ান আন/ভিএনএ

তীব্র অস্থিরতার সতর্কতা

২০২৪ সালের ভূমি আইনের অধীনে জমির মূল্য তালিকা একযোগে জারি করার ফলে অনেক এলাকায় জমির দামে বড় ধরনের ওঠানামা হবে বলে আশা করা হচ্ছে, যার ফলে রিয়েল এস্টেট বাজার, বিনিয়োগ খরচ এবং মানুষের আবাসন অ্যাক্সেসের উপর উল্লেখযোগ্য প্রভাব পড়বে।

হ্যানয় বিশ্ববিদ্যালয়ের প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ ভূমি ব্যবস্থাপনা বিভাগের প্রধান ডঃ ফাম আন তুয়ান মন্তব্য করেছেন যে, বর্তমান মূল্য তালিকার তুলনায় সমন্বিত জমির মূল্য তালিকা সম্ভবত বৃদ্ধি পাবে। এটি সেইসব লোকদের উপকার করতে পারে যাদের জমি পুনরুদ্ধার করা হয়েছে এবং স্থানীয় বাজেটের রাজস্ব বৃদ্ধি করতে পারে, তবে একই সাথে, এটি বিনিয়োগ খরচ বৃদ্ধি করবে, বিশেষ করে উন্নয়ন প্রকল্পে সাইট ক্লিয়ারেন্স খরচ; রিয়েল এস্টেট বাজার এবং জনগণকে নানাভাবে প্রভাবিত করবে।

জমির দাম বৃদ্ধির ফলে জমির রাজস্ব যেমন ভূমি ব্যবহার ফি, কর এবং ফি ব্যাপকভাবে প্রভাবিত হবে, তবে বিনিয়োগ খরচও বৃদ্ধি পাবে, যা বাজারে রিয়েল এস্টেটের দামকে প্রভাবিত করবে। মিঃ ফাম আন তুয়ান সতর্ক করে দিয়েছিলেন যে অতিরিক্ত সমন্বয়ের ক্ষেত্রে, রিয়েল এস্টেট প্রকল্পের বিনিয়োগ ব্যয় বৃদ্ধি পাবে, যা দেশীয় বিনিয়োগকারী এবং বিদেশী উদ্যোগ উভয়ের জন্যই অসুবিধার কারণ হবে।

মানুষের জন্য, জমির দাম বৃদ্ধির অর্থ হল ভূমি ব্যবহারের উদ্দেশ্য পরিবর্তন করা এবং ভূমি ব্যবহারের অধিকার সার্টিফিকেট প্রদানের মতো প্রক্রিয়াগুলি আরও ব্যয়বহুল হয়ে উঠবে। বিশেষ করে, কৃষি জমিকে আবাসিক জমিতে রূপান্তর করার সময়, ভূমি ব্যবহারের ফিতে তীব্র বৃদ্ধি জমি বৈধ করতে ইচ্ছুক পরিবারগুলির জন্য অসুবিধার কারণ হতে পারে।

বিশেষজ্ঞ দৃষ্টিকোণ থেকে, প্রাকৃতিক সম্পদ ও পরিবেশ বিষয়ক প্রাক্তন উপমন্ত্রী অধ্যাপক ড্যাং হুং ভো জমির মূল্য তালিকা তৈরিতে ধারাবাহিকতা এবং যৌক্তিকতা নিশ্চিত করার জন্য একটি কেন্দ্রীয় নিয়ন্ত্রণ ব্যবস্থার প্রয়োজনীয়তার উপর জোর দিয়েছেন। মিঃ ড্যাং হুং ভো-এর মতে, যেহেতু বর্তমান জমির মূল্য তালিকা প্রাদেশিক স্তর দ্বারা জারি করা হয়, তাই প্রতিটি এলাকা এটিকে ভিন্ন উপায়ে বিকাশ করতে পারে, যা সহজেই অযৌক্তিক পার্থক্যের দিকে পরিচালিত করতে পারে, বিশেষ করে সীমান্তবর্তী অঞ্চলে।

অধ্যাপক ড্যাং হুং ভো পরামর্শ দিয়েছেন যে, ব্যক্তিগত লাভের জন্য মূল্যের পার্থক্যের শোষণ রোধ করার জন্য অনুমোদনের আগে কৃষি ও পরিবেশ মন্ত্রণালয়ের জমির মূল্য তালিকা মূল্যায়ন এবং পরীক্ষা করার ভূমিকা থাকা উচিত। সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ নীতি হল জমির মূল্য তালিকা বাজার মূল্যের সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ হওয়া উচিত। তবে, এই বিশেষজ্ঞ বলেছেন যে ভিয়েতনামে এখনও "বাজার মূল্য" এর একটি স্পষ্ট সংজ্ঞা নেই, সেইসাথে বৈজ্ঞানিকভাবে এই মূল্য নির্ধারণের জন্য একটি নির্দিষ্ট আইনি কাঠামোও নেই।

জমির মূল্য তালিকা তৈরিতে কমিউন-স্তরের কর্মকর্তাদের অংশগ্রহণ সম্পর্কে মিঃ ভো বলেন যে এটি প্রয়োজনীয় কারণ তারা এলাকার প্রকৃত জমির মূল্য বোঝেন। তবে, প্রস্তাবিত মূল্য বাজার মূল্যের সাথে সত্যিকার অর্থে প্রতিফলিত হয় কিনা তা নির্ধারণের জন্য স্পষ্ট যুক্তি প্রদান করা প্রয়োজন।

ভালোভাবে নিয়ন্ত্রণ না করলে "দাম জ্বর" হওয়ার ঝুঁকি

হো চি মিন সিটি রিয়েল এস্টেট অ্যাসোসিয়েশনের ভাইস প্রেসিডেন্ট ট্রান কোওক ডাং বিশ্লেষণ করেছেন যে বর্তমান জমির মূল্য তালিকা প্রায়শই বাজার মূল্যের তুলনায় 30-60% কম, যার ফলে রাজ্য রাজস্ব হারায় এবং জনগণকে সঠিকভাবে ক্ষতিপূরণ দেওয়া হয় না। অতএব, 2024 সালের ভূমি আইন অনুসারে স্থানীয়দের মূল্য তালিকা বাস্তবতার কাছাকাছি সমন্বয় করতে হবে। তবে, কঠোরভাবে নিয়ন্ত্রণ না করা হলে এর পরিণতি হতে পারে।

প্রথম যে বিষয়টি লক্ষ্য করা যায় তা হলো, জমির মূল্য তালিকা অত্যধিক বাড়ানো হলে জমির ছাড়পত্রের খরচ তীব্রভাবে বৃদ্ধি পাওয়ার কারণে সরকারি বিনিয়োগ প্রকল্পগুলির জন্য অসুবিধা তৈরি হতে পারে। একই সাথে, মানুষ আবাসন পেতে বাধার সম্মুখীন হবে, বিশেষ করে সামাজিক আবাসন বা মধ্য-পরিসরের আবাসনের মতো অংশগুলিতে। এই প্রভাবগুলি বিনিয়োগ মূলধন প্রবাহকে "অবরুদ্ধ" করতে পারে এবং স্থানীয় রিয়েল এস্টেট বুদবুদের ঝুঁকি তৈরি করতে পারে। এই বাস্তবতার জন্য একটি সুরেলা এবং টেকসই জমির মূল্য তালিকা তৈরির একটি সমাধান প্রয়োজন।

মিঃ ট্রান কোক ডাং সঠিকতা এবং স্বচ্ছতা উন্নত করার জন্য নোটারাইজড চুক্তি এবং ট্রেডিং ফ্লোর থেকে আপডেট করা জমির মূল্যের তথ্য ডিজিটালাইজ করার প্রস্তাব করেছেন। এছাড়াও, পরিদর্শন জোরদার করা এবং মূল্যস্ফীতি, জল্পনা এবং ভার্চুয়াল তরঙ্গ তৈরির বিষয়টি মোকাবেলা করা প্রয়োজন, বিশেষ করে যেসব এলাকায় নতুন জমির মূল্য তালিকা তৈরির প্রক্রিয়া চলছে।

আরেকটি সমাধানের উপর দৃষ্টি নিবদ্ধ করা প্রয়োজন যা হল জমির মূল্য মূল্যায়ন কাউন্সিলের গঠনে বিশেষজ্ঞ, ব্যবসা এবং বিভাগ ও শাখার প্রতিনিধিদের মতো স্বাধীন পক্ষের অংশগ্রহণ নিশ্চিত করা, যাতে বস্তুনিষ্ঠ প্রতিক্রিয়া তৈরি করা যায় এবং "অভ্যন্তরীণ মূল্য নির্ধারণ" পরিস্থিতি এড়ানো যায়।

যেসব এলাকায় জমির দামের তীব্র ওঠানামা রয়েছে, স্থানীয় কর্তৃপক্ষ নতুন মূল্য তালিকা তৈরির সময় বাজার স্থিতিশীল করার জন্য জোনিং, ট্রান্সফার লাইসেন্স স্থগিত করা বা পুরানো ক্ষতিপূরণ মূল্য অপরিবর্তিত রাখার মতো স্বল্পমেয়াদী ব্যবস্থা প্রয়োগ করতে পারে।

বিশেষজ্ঞরা কৃষি ও পরিবেশ মন্ত্রণালয় এবং অর্থ মন্ত্রণালয়ের মধ্যে সমন্বিত কেন্দ্রীয় পর্যায়ে একটি সমন্বিত নির্দেশিকা কাঠামোর প্রয়োজনীয়তারও সুপারিশ করেছেন, যাতে বাস্তবতার সাথে সামঞ্জস্যপূর্ণ জমির মূল্য তালিকা তৈরির মানদণ্ড স্থাপন করা যায়, এবং বাজারকে হতবাক না করার জন্য যুক্তিসঙ্গত বৃদ্ধি নিশ্চিত করা যায়।

ভিএনএ অনুসারে

সূত্র: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bang-gia-dat-moi-can-kiem-soat-de-tranh-gay-soc-cho-thi-truong/20250708081239594