هناك العديد من العوائق التي يجب إزالتها حتى يدخل قانون الأراضي حيز التنفيذ.

بعد مرور فترة على تطبيق قانون الأراضي، لا تزال هناك، حسب بعض الآراء، العديد من العوائق والصعوبات في عملية تطبيق اللوائح الجديدة.

هناك العديد من العوائق التي يجب إزالتها حتى يدخل قانون الأراضي حيز التنفيذ.

بعد مرور فترة على تطبيق قانون الأراضي، لا تزال هناك، حسب بعض الآراء، العديد من العوائق والصعوبات في عملية تطبيق اللوائح الجديدة.

ومن المتوقع أن يعمل قانون الأراضي لعام 2024 على تحسين إدارة الأراضي واستخدامها في فيتنام، والمساهمة في تعزيز التنمية الاجتماعية والاقتصادية وحماية الحقوق المشروعة للناس.

ومع ذلك، بعد مرور فترة على تطبيق اللوائح الجديدة، لا تزال هناك العديد من العوائق والصعوبات التي تعترض عملية تطبيقها. ولا تنبع هذه المشاكل من عدم التناغم بين الوثائق القانونية فحسب، بل أيضًا من آلية التنفيذ، والقدرة الإدارية، والممارسات المحلية.

بطء إصدار وثائق التوجيه التنفيذي

وعلى الرغم من الجهود التي بذلتها الحكومة والوزارات لإعداد وثائق توجيهية للتنفيذ، إلا أن العديد من أحكام قانون الأراضي لم يتم تنفيذها بالكامل.

يُعدّ سعر الأرض من العوامل المهمة المؤثرة في تطور سوق العقارات والمشاريع الاستثمارية. إلا أن آلية تحديد أسعار الأراضي الحالية لا تزال تعاني من العديد من العيوب، مما يُؤدي بسهولة إلى نزاعات بين أطراف معاملات الأراضي.

حتى الآن، لم تُصدر سوى 59 من أصل 63 مقاطعة ومدينة وثائق إرشادية مفصلة، ​​بينما لا تزال المراسيم والتعميمات الصادرة عن الوزارات والفروع قيد الإنجاز. وهذا يُسبب صعوبات للمحليات في تطبيق القانون، ويؤثر على عملية حل القضايا المتعلقة بحقوق استخدام الأراضي، والتعويضات، ودعم إعادة التوطين، وإصدار شهادات حقوق استخدام الأراضي (الكتب الحمراء).

من أبرز المشاكل التي تواجه تطبيق قانون الأراضي المُعدّل تحديد حقوق استخدام الأراضي للمواطنين والاعتراف بها. ولا تزال إجراءات منح شهادات حقوق استخدام الأراضي (الكتب الحمراء) تواجه صعوبات جمة بسبب تداخل اللوائح وغياب التنسيق بين مستويات الإدارة. علاوة على ذلك، لا يزال تطبيق تخطيط استخدام الأراضي في المناطق المحلية غير دقيق، مما يُسبب هدرًا للموارد الأرضية وبطءًا في تنفيذ المشاريع.

وبحسب السيد نجوين فان دينه، نائب رئيس جمعية العقارات في فيتنام (VnREA)، فإن إصدار الكتب الحمراء لا يزال يواجه العديد من الصعوبات، حيث لا تحتوي العديد من المشاريع على وثائق قانونية كاملة وواضحة، مما يؤدي إلى صعوبات للأشخاص في معاملات الأراضي.

اقترح السيد دينه ضرورة استكمال قاعدة بيانات الأراضي الوطنية وتنسيق نظام معلومات الأراضي بين المحليات لتقليل الإجراءات الإدارية. وفي الوقت نفسه، ينبغي على هيئات إدارة الدولة وضع تعليمات محددة وتبسيط عملية منح شهادات حقوق استخدام الأراضي، مما يوفر ظروفًا مواتية للأفراد والشركات.

من المشكلات الأخرى التي أشار إليها العديد من الخبراء والمديرين صعوبة تطهير الأراضي لمشاريع التنمية. وعلّق الدكتور نجوين مينه فونغ، الخبير الاقتصادي، على صعوبة تطهير الأراضي لأنها تنطوي على قضايا معقدة مثل التعويض وإعادة التوطين وتوافق الآراء الشعبية.

هذا أحد العوامل التي قد تُبطئ تقدم مشاريع تطوير البنية التحتية. وتتعثر العديد من المشاريع الكبرى لعدم الاتفاق على سعر تعويض مناسب مع المواطنين.

وفقًا للسيد فونغ، لحل هذه المشكلة، من الضروري بناء آلية تعويض شفافة وعادلة، وتكثيف جهود الدعاية والتعبئة لتوعية الناس بسياسة استملاك الأراضي والموافقة عليها. إلى جانب ذلك، من الضروري بناء مناطق إعادة توطين مزودة ببنية تحتية متكاملة لضمان استقرار حياة الناس فور استملاك أراضيهم.

مشاكل في آلية تسعير الأراضي

يُعدّ سعر الأرض أحد العوامل المهمة المؤثرة في تطور سوق العقارات والمشاريع الاستثمارية. ومع ذلك، لا تزال آلية تحديد أسعار الأراضي الحالية غير كافية، مما يُؤدي بسهولة إلى نزاعات بين أطراف معاملات الأراضي.

وأشارت السيدة لي ثي ثانه ها، مديرة إدارة الموارد الطبيعية والبيئة في مدينة هوشي منه، إلى أن أسعار الأراضي في المناطق المختلفة تتغير غالبًا، وأن عوامل التسعير غير الواضحة تجعل الناس والمستثمرين يشعرون بعدم الارتياح.

تعتقد السيدة ها بضرورة وجود آلية مستقرة وشفافة لأسعار الأراضي. إن نشر معلومات أسعار الأراضي وتحديثها بانتظام ووضعها في نظام بيانات مشترك سيساعد على الحد من تضخم أسعار الأراضي وزيادة شفافية المعاملات. إلى جانب ذلك، يجب وضع سياسات تفضيلية لمشاريع العقارات الاجتماعية، وخاصةً مشاريع الإسكان لذوي الدخل المحدود.

وفي هانوي ، ووفقاً لاعتراف مسؤولي إدارة الموارد الطبيعية والبيئة، فإن أسعار الأراضي في بعض الأماكن أقل من سعر السوق، وهو ما لا يكفي لتعويض التكاليف وموارد الاستثمار اللازمة لإنشاء صناديق الأراضي (بما في ذلك تكاليف إزالة الموقع، والاستثمار في البنية التحتية...).

وللتغلب على حالة انخفاض أسعار الأراضي عن سعر السوق، قامت اللجان الشعبية في المناطق والبلدات والمدن بتنظيم خطوات الأسعار وجولات متعددة من المزاد (مع عدد إلزامي من الجولات) لضمان أن يكون السعر الابتدائي للجولة التالية قريبًا من سعر السوق.

ولكن قانون الأراضي وقانون مزاد العقارات لم ينظما بشكل كامل حتى الآن محتويات مثل الودائع المنخفضة (ما يعادل 20٪ من السعر الابتدائي)؛ ولا توجد لوائح تحظر فعل التواطؤ لرفع الأسعار أو "تضخيم" الأسعار، مما يؤدي إلى الوضع الذي يقدم فيه المشاركون في المزاد سعرًا أعلى من سعر السوق للفوز بالمزاد، ثم لا يدفعون العرض الفائز (يتخلون عن الوديعة) أو لا يستمرون في المزايدة في الجولة التالية، مما يتسبب في فشل المزاد ويسبب فوضى في أسعار السوق.

إن المزاد الحالي لحقوق استخدام الأراضي للأفراد لبناء منازلهم الخاصة لا يتضمن لوائح تتطلب إكمال بناء المنزل خلال فترة زمنية معينة، مما يؤدي إلى حالة عدم استخدام الأرض، وترك الأرض بورًا، والتسبب في صعوبات في إدارة التخطيط، وفقدان الجمال الحضري وإهدار موارد الأرض.

ولا تزال بعض المناطق والبلدات والمدن تتعرض لضغوط لجمع إيرادات الميزانية من مزادات حقوق استخدام الأراضي لتلبية احتياجات رأس المال للتنمية الاجتماعية والاقتصادية، لذا فهي لا تزال تنظم المزادات لتخصيص الأراضي للأفراد لبناء المساكن.

بالإضافة إلى مشاكل الإجراءات الإدارية وأسعار الأراضي، تواجه مراقبة وتفتيش استخدام الأراضي العديد من الصعوبات. صرّح السيد نجوين ترونغ هواي، نائب مدير إدارة الأراضي (وزارة الموارد الطبيعية والبيئة)، بأنّ المناطق تفتقر حاليًا إلى آليات مراقبة فعّالة، مما يؤدي إلى هدر الأراضي، أو هجرها، أو إساءة استخدامها.

وقال السيد هوآي إنه من الضروري أن يكون هناك آلية مراقبة صارمة وشفافة وعادلة لضمان الاستخدام السليم والفعال للأراضي.

وتحتاج وكالات إدارة الأراضي أيضًا إلى تطبيق تكنولوجيا المعلومات في إدارة بيانات الأراضي، مما يساعد على مراقبة وتفتيش مشاريع استخدام الأراضي بشكل أكثر فعالية.

عند سؤال بعض الشركات، أشارت إلى أن أحد أهم العوائق أمام مشاريع تطوير العقارات والبنية التحتية هو تأخر الإجراءات القانونية وموافقة الموقع. وقد توقفت العديد من المشاريع، وخاصة مشاريع الإسكان، بسبب الإجراءات الإدارية وعدم التوافق على التعويضات وإعادة التوطين.

ومن أجل تنفيذ قانون الأراضي 2024 بشكل فعال، يرى بعض الخبراء أن السلطات بحاجة إلى بذل المزيد من الجهود لحل الصعوبات المذكورة أعلاه.

على وجه التحديد، من الضروري زيادة إصدار وثائق إرشادية مفصلة وتنظيم دورات تدريبية للمسؤولين على جميع المستويات حول اللوائح الجديدة في قانون الأراضي المُعدّل. سيساعد ذلك المحليات على استيعاب المعلومات وتطبيق اللوائح القانونية بفعالية.

استكمال قاعدة بيانات الأراضي، وضمان اتساقها ودقتها. سيساعد تطبيق تكنولوجيا المعلومات في إدارة الأراضي على توفير الوقت والتكاليف والحد من الأخطاء الإدارية.

إصدار وثائق قانونية أكثر وضوحًا وتفصيلًا حول أساليب تحديد أسعار الأراضي والتعويضات عند استصلاحها. كما ينبغي على السلطات تعزيز الرقابة والتفتيش على استخدام الأراضي.

ويُعتقد أنه فقط عندما يتم تنفيذ هذه الحلول بشكل متزامن وجذري، فإن قانون الأراضي لعام 2024 يمكن أن يحقق أقصى قدر من فعاليته، مما يخلق الظروف المواتية لتنمية البلاد.

المصدر: https://baodautu.vn/batdongsan/nhieu-rao-can-can-duoc-go-de-luat-dat-dai-di-vao-cuoc-song-d237876.html