"لا يشترط أن تمر معاملات العقارات عبر الأرضية"

[إعلان 1]

قالت اللجنة الدائمة للجمعية الوطنية ، إن فرض المعاملات العقارية من خلال البورصات سيؤدي إلى خطر الاستغلال ولن يضمن تنمية السوق بشكل آمن ومستدام.

ناقش مجلس الأمة في صباح يوم 31 أكتوبر/تشرين الأول في القاعة عدداً من المواد مع اختلاف الآراء حول مشروع قانون تنظيم الأعمال العقارية (المعدل).

لا تشترط اللوائح الحالية (قانون تنظيم الأعمال العقارية لعام ٢٠١٤) إجراء المعاملات عبر المجلس. وقد اقترحت الحكومة ، في مشروعها المقدم إلى مجلس الأمة في دورته الخامسة (يونيو ٢٠٢٣)، خيارين: إما أن يكون شراء العقارات، أو بيعها، أو نقل ملكيتها، أو استئجارها عبر المجلس، أو لا يكون إلزاميًا.

اعترض العديد من الوفود في الدورة الخامسة على هذا الشرط، قائلين إنه ينبغي تشجيع المعاملات العقارية فقط من خلال المجلس. وأيدت اللجنة الدائمة للجمعية الوطنية هذا الرأي أيضًا، كما أن مشروع قانون الأعمال العقارية (المُعدّل) بعد شرحه وقبوله لم يشترط أن تتم المعاملات العقارية من خلال المجلس، بل شُجِّع عليها فقط.

أوضحت اللجنة الدائمة للمجلس الوطني أن تطبيق قانون الأعمال العقارية لعام ٢٠١٤ يُظهر أن قاعات تداول العقارات الحالية غير قادرة على ضمان السلامة القانونية للمعاملات. بل إن هناك حالات عديدة تصرفت فيها قاعات تداول العقارات لتعطيل السوق.

وقالت اللجنة الدائمة للجمعية الوطنية إن "اشتراط إجراء معاملات عقارية من خلال البورصات سيؤدي إلى خطر الاستغلال ولن يضمن تطوير سوق عقارية صحية وآمنة ومستدامة".

بالإضافة إلى ذلك، ولضمان الدقة، سيُضيف مشروع القانون المادة 59 المتعلقة بإدارة قاعات التداول العقاري. وبناءً على ذلك، سيُحدد بوضوح مسؤوليات هيئة إدارة الإسكان الحكومية وسوق العقارات الإقليمية في إدارة تشغيل هذه القاعات.

العقارات في غرب هانوي، سبتمبر 2023. تصوير: نغوك ثانه — العقارات في غرب هانوي ، سبتمبر 2023. تصوير: *نغوك ثانه*

وبحسب اللجنة الدائمة للجمعية الوطنية، فإن اللائحة الخاصة بمعاملات الإسكان المستقبلية (الإسكان والعقارات على الورق) حظيت بالعديد من التعليقات من قبل نواب الجمعية الوطنية في الدورة الخامسة.

بناءً على ذلك، وفيما يتعلق بالودائع عند شراء وبيع العقارات ورقيًا، اقترحت بعض الآراء إضافة لائحة تُقرّ قبول الودائع فقط عند استيفاء المنزل أو أعمال البناء الشروط اللازمة للبدء في العمل. واقترحت بعض الآراء منح المستثمرين شهادة استثمار، وقرار تخصيص الأرض، وتأجيرها، والحصول على موافقة على مخطط تفصيلي بنسبة 1/500 قبل أن يتمكنوا من استلام الودائع من المشترين.

نظراً لاختلاف الآراء، اقترحت اللجنة الدائمة للجمعية الوطنية خيارين. أولاً ، لا يُسمح لمستثمري المشاريع بتحصيل الدفعات من العملاء إلا بعد أن تكون المنازل وأعمال البناء مؤهلة للتنفيذ، وأن تكون المعاملات قد أُجريت وفقاً للوائح.

ترى اللجنة الدائمة للجمعية الوطنية أن هذا الخيار منخفض المخاطر للعملاء - الفئة الأكثر عرضة للمخاطر في معاملات العقارات. إذ لا يُدفع الوديعة إلا عند استيفاء العقار لشروط العمل وتوقيع الطرفين عقدًا، مما يحد من حدوث النزاعات. وقد أيدت الحكومة هذا الخيار، وحصل على تأييد 38% من آراء وفود الجمعية الوطنية وهيئاتها.

لكن هذه الطريقة لها حدود أيضًا، أي أن المستثمر لا يملك الفرصة لتلقي الودائع وتوقيع العقود مع العملاء المحتملين.

ثانيًا، لا يحصل المستثمر على العربون وفقًا للاتفاقية المبرمة مع العميل إلا بعد أن يكون للمشروع تصميم أساسي مُقَيَّم من قِبل جهة حكومية، ووجود إحدى وثائق حقوق استخدام الأرض. يجب أن تُحدِّد اتفاقية العربون بوضوح سعر بيع وتأجير وشراء المنزل أو أعمال البناء. يُنظِّم الحد الأقصى لمبلغ العربون من قِبل الحكومة، على ألا يتجاوز 10% من سعر البيع أو الإيجار.

يتميز هذا الخيار بميزة تمكين المستثمر من تعبئة رأس المال مبكرًا، إلا أنه ينطوي أيضًا على مخاطر للعملاء، إذ يتعين عليهم دفع الأموال قبل بدء بناء المشروع. في حال تأخر أو طال أمد الإجراءات اللازمة لبدء بناء المشروع، مثل تصاريح البناء والتصاميم الفنية ورسومات البناء، فسيؤدي ذلك إلى عواقب وخيمة على المشتري، مما قد يؤدي إلى نزاعات. وقد اقترحت اللجنة الدائمة للجمعية الوطنية أن تُكمل الحكومة محتوى تقييم الأثر لهذا الخيار.

ردًا على اقتراح عدم تنظيم أعمال العقارات ورقيًا، لما يسببه من عواقب وخيمة واضطرابات في السوق، أفادت اللجنة الدائمة لمجلس الأمة بأن لوائح بيع المنازل وأعمال البناء المُنشأة مستقبلًا موروثة من قانون عام ٢٠١٤. كما أن أحكام مشروع القانون المُعدّل تتوافق مع المبادئ والأحكام العامة للقانون المدني المتعلقة بالأصول المُنشأة مستقبلًا، وحقوق المنظمات والأفراد في البت في معاملات الملكية، وإتمامها، وتغييرها، وإنهائها.

يُعدّ حشد رأس المال من قِبل مستثمري المشاريع، وتداول أعمال الإسكان والبناء المستقبلية، نوعين مختلفين من المعاملات. وينص القانون المدني على تنظيم معاملات الأصول المستقبلية. ولذلك، يُنظّم مشروع القانون بيع أعمال الإسكان والبناء على الورق لضمان الحقوق والمصالح المشروعة للمنظمات والأفراد المشاركين في المعاملة.

وفيما يتعلق بمدفوعات بيع وشراء وتأجير المنازل والعقارات على الورق، اقترحت اللجنة الدائمة بمجلس الأمة أيضاً خيارين في مشروع القانون.

الخيار الأول : يحق للبائع تحصيل 95% كحد أقصى من قيمة عقد البيع إذا لم يحصل المشتري أو المُستأجر على شهادة حقوق استخدام الأرض، وملكية المنزل، والأصول الأخرى المرتبطة بالأرض. تُدفع نسبة الـ 5% المتبقية من القيمة عند منح المشتري الشهادات من الجهة المختصة.

الخيار الثاني : يحق للبائع تحصيل 95% كحد أقصى من قيمة عقد البيع إذا لم يكن المشتري أو المُستأجر قد حصل على شهادة حقوق استخدام الأرض، وملكية المنزل، والأصول الأخرى المرتبطة بالأرض. يُحوّل العميل نسبة الـ 5% المتبقية من قيمة العقد إلى حساب المستثمر المفتوح لدى البنك للإدارة، ولا يحق للمستثمر استخدام هذا المبلغ. يتم الاتفاق بين المستثمر والبنك على التكاليف والأرباح الناتجة عن هذا المبلغ.

لا يجوز للمستثمر استخدام هذا المبلغ مع الأرباح (إن وجدت) إلا عندما تصدر الجهة الحكومية المختصة شهادة حقوق استخدام الأرض وحقوق ملكية المسكن والأصول الأخرى المرتبطة بالأرض للمشتري أو المستأجر.

وفقًا لجدول الأعمال، ناقشت الجمعية الوطنية في قاعة المجلس، بعد ظهر يوم 31 أكتوبر/تشرين الأول، الوضع الاجتماعي والاقتصادي لعام 2023، والخطة المخططة لعام 2024، وتنفيذ القرار رقم 43 بشأن برنامج الإنعاش الاجتماعي والاقتصادي. كما ناقشت الجمعية الوطنية تنفيذ عدد من الآليات التجريبية في مدينة دا نانغ، ونتائج مراجعة الوثائق القانونية.

هوآي ثو

[إعلان 2]
رابط المصدر